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地产商的第二选择 二三线城市的价值在哪

发布时间: 2013-10-14 16:01:46

来源: 楼盘网

分类: 楼讯专题

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二三线城市对于地产商的意义可以从最近的一个新闻说起。

2013年9月5日上午,上海新产生,价格是217.7亿元。下午,杭州华家池57号地块以57.2亿元成交。前一天,北京单价最高的农展馆北路8号住宅地块,剔除配建的医院面积,住宅楼面价是7.3万元/平方米。

这几块地不全是住宅地,有的是纯商业用地,有的只是包含了一部分商业用途。我们很少会把不同使用性质的土地放在一起对比价格,但两天时间里3个城市接连出现刷新当地土地交易记录的地块,至少都在强调一个事实:这个行业资金的充裕再次到了高点—企业现金流不错、融资更方便—至少从它们的信心也可以看出来。

这多半可以归功于这些全国性地产商过去一段时间在二三线城市的积累。

时间回到2009年第四季度。任志强在那一年不止一次地抱怨其他开发商在一线城市拿地不计成本,“逼得华远地产只能去二三线城市占地盘”。那时开售的房子不愁卖,银行也乐意贷款给开发商,因此地产商资金宽裕,买地时大手大脚。

请注意一下这句话,“逼得只能去二三线城市”,在当时的地产商看来,二三线城市只是一种迫不得已的选择而已。

但情况很快发生了逆转,几个月后地产行业的全面调控开始了,一夜之间,开发商就很难再拿到贷款了。传统的资金渠道被切断,它们只能在一线城市降价,加快销售回款的速度,保住资金链不断裂。

在最近几年接二连三的调控中,现金流、资金募集能力成为地产企业生存的关键。无论是像华远地产这样被动地转移,还是主动扩张,在这个过程中,地产企业开始意识到一个事实:企业在二三线城市受到的调控影响往往很小,能以更低的成本继续发展。同时,加快周转已经变成了企业的一个长期战略。

最典型的例子是恒大地产。

2011年3月开始,媒体突然纷纷把恒大和万科相提并论,因为根据年报,恒大的利润超过了中国住宅地产的老大万科。

在重庆买了恒大华府的房子的人,如果去长沙恒大华府看一下,就会发现这两个楼盘的外观、小区景观几乎一模一样。而且还有一个事实是,恒大的房子从拿地到具备开盘条件的时间仅仅6个月。

在2009年之前,恒大的住宅项目周期是以“年”为计算单位的,此后它们把计算单位变成了“月”:快速决策、快速拿地、高度标准化、规模化、成本定价、开盘特价,除了产品,连营销和展示都有固定的标准。

恒大自2009年起,重心逐渐往重庆、长沙等城市转移,到2011年新房销售额中,一线城市项目的比例从两年前的26%降到14%,新一线和二线城市不变,三线城市则从35%上升到48%。新一线和二三线城市便宜的地价也更利于低成本开发。由于在二线城市城郊结合部和三线城市中心大量拿地,2010年恒大平均土地成本只有520元/平方米,再加上各地产品高度标准化,连设计费都节省了。

高周转和低成本策略的作用很快就体现在财报上。2009年恒大的存量资产周转率激增到1.06倍,成为当时周转最快的房地产上市公司。这个数字意味着,恒大当年的销售回款是前一年末资产总额的1.06倍,即使算上69%的流动负债,短期财务也毫无压力。此后两年这个数字都保持在0.8倍、0.6倍的高周转水平,虽然整体实力上和万科还有一段距离,但在净利等指标上恒大确实连续两年超过了万科。

恒大为此放弃的是毛利率—基本不超过30%,这在整个行业里都是较低的水平。以高周转最大程度地摆脱调控的影响,迅速扩张,这可能是恒大模式对同行们最大的启发。

我认识的一个上海房企的营销总监,最近想跳槽去别的公司,但又不想离上海太远。可是从去年到今年,在他接触的公司中,最近的要求他外驻武汉,最远的要他去乌鲁木齐,这很能反映最近两年地产公司的扩张动向。

在进驻二三线城市的品牌房企楼盘调查中,我们还发现了广东佛山。这个三线城市里来自品牌地产开发商的楼盘总共44个,总数上超过了大多数二线城市,与新一线相比毫不逊色,仅次于重庆、杭州、成都、天津、沈阳,和武汉平齐。

说到佛山,我只是对佛山照明、黄飞鸿和叶问有印象。它不是省会城市,知名度不算高,政治辐射力弱,医疗和教育等公共资源也算不上优质,但这个城市2012年的人均GDP排名第十,年人均收入有3.5万元,723万人口,373平方公里面积。在房地产企业对城市的评价标准里,这是个好地方:人口规模可观,土地储量大,政府和居民的财富都积累到了一定规模,政府有财力做配套建设,当地居民有财力消费更好的住房。

大多数二三线城市在迎来知名地产商以前,也有不少当地小开发商建的楼盘。而现在,随着那些知名地产商的进驻,住宅品质这个词已经在当地大多数人的概念里变得更形象。年轻人买房时更乐于谈论万科、保利、华润、中海、龙湖等公司在当地建的房子。

二三线战略成功地把地产企业带出了调控的险境,找到新的增长点。但它们并不满足于此。一线城市还是有着更高的利润,再加上限购限贷之类的限制已经被市场消化,正常购房需求积攒了3年多没有释放,开发前景比以前更乐观了。

几年前它们不敢冒着资金链断裂的风险去赚高利润,现在它们不缺钱了。易居房地产研究院对全国房企的资金状况的最新研究显示,2010年以来,全国房地产企业的资金状况首次步入宽松区间—这个结果正好解释了为什么最近有这么多。

根据世联地产的统计,从2012年至2013年上半年,品牌地产商购置土地的支出金额仅21%用于三四线城市,79%都用于一二线城市。前几年平均拿地单价几百元的恒大地产,在2013年六七月也接连在广州、北京拿?地。

恒大拿地风格的突然转变,源自对三线市场变化的警惕。由于上一轮的大面积扩张,住宅供应过剩已经开始在三线以下城市出现,这是世联地产在《2013年上半年全国房地产市场数据报告》中的提醒。

于是地产商开始再次掉头转向一线城市,这个变化和几年前它们集体从一线城市转移到二三线城市一样:在政府调控和市场之间,企业只能保持灵敏的嗅觉,抢在危险真正发生之前找到新的机会。

与过去不同的只有一点:它们再也不会忽视那些二三线城市了。

责任编辑: liuyaying

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