10月第三周成交持续低迷 纯商住宅进入“慢周期”

商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交2069套，成交面积24.24万平米，这也是进入10月之后，成交连续第三周处于低迷。而截至23日，10月商品住宅共成交5855套，成交面积61.03万平米，相比上月同期分别减少38%、33%。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，“930”新政之后，北京住宅市场仍处于反应周期当中，以首付提升为主的收紧政策对于需求的打压直指根本，因此未来一段时间内成交量也将持续处于低迷周期。而另外新政当中关于自住房等保障性住宅产品的增多，也将中和房价的过快上涨，使得未来总体房价水平处于平稳状态。但是对于纯商住宅类产品来说，虽然此次调控被称作2011年之后最严厉的一次收紧，但其市场背景与2011年已不可同日而语。

2011年“京八条”前后北京住宅存量达到近10万套，而2016年住宅库存量已连续5个月处于不足6.5万套的低谷。

2011年北京纯商住宅的新增预售量在73713套，到2015年已降至42885套，2016年前10个月（截至10月23日）则仅有22882套。

另外，2016年前10个月当中出让的住宅用地当中，包含纯商住宅的仅7宗，纯商住宅面积仅42万平方米，按照套均100平米计算，未来新增供应量仅4000余套。

郭毅认为，潜在供应的严重不足使得目前北京纯商住宅项目普遍已经进入“慢周期”，而新政对于纯商住宅市场的影响，则使得其销售节奏更加放缓。从2011年初“京八条”与2013年年底颁布的“京七条“，对比两次收紧调控之后的市场反应来看，调控后均出现成交量的大幅下滑，而此次调控之后成交低迷现象也将更加严重。不过从成交价格来看，2011年“史上最严厉”调控之后，仅在2012年出现成交价格小幅下滑，而随后则持续进入上升周期，2013年的再度收紧也未能阻挡这一趋势。而在未来供应出现明显不足的预期之下，2016年新一轮调控之后，纯商住宅类产品一方面出于成本压力，另一方面考虑到经营利润和一线城市的形象占位，下调价格的可能性微乎其微。只有当今年四季度出让地块中配建的政策房在明年集中上市后，才有可能出于成交结构的原因，逐步拉低整体新房市场的价格涨速。

　　上周两盘入市，主动延期开盘弥漫市场

根据亚豪君岳会统计显示，上周北京商品住宅市场仅有两项目入市，包括普宅项目西山燕庐以及商办别墅项目天恒旭辉7号院，共新增住宅产品486套，预售许可面积5.9万平米。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，上述两个项目也代表了调控风头之下仍有入市的两类项目。其一为商办产品，调控之后10月入市的仅有的9个项目当中，商办项目多达6个。在住宅调控“风紧”之后，虽然商办产品的首付比例并未调高，但后续同样面临调控压力，因此开发商仍在加紧出货。另外一类则是新兴区域的住宅新盘，以西山燕庐为例，该区域随着门头沟新城建设供地较为集中，目前住宅的普遍售价都已在5万-6万元/㎡左右，因此该项目才能以较高的价格成功取得预售许可，而除此之外，该项目本次推出的小户型产品规划在所属区域内较为稀少，这也是项目能够“顶风入市”的底气之一。

从10月以来取证的景粼原著与西山燕庐项目来看，虽然“930”新政当中有关于“限价”的规定，但是对于高价项目并未出现“一刀切”，近期供应的短缺则更多的是开发企业主动延期。而在前三季度大量房企都已取得不错业绩的背景之下，主动延期的“情绪”也将延续至2016年年底，郭毅认为。