四部门关注非理性对外投资 地产投资将何去何从

发改委、商务部、央行、外汇局四部门作出表态，将继续对所有境外投资交易推行备案制管理，且将对跨境投资交易实施严格审核。

12月6日，四部门负责人在答记者问上表示，将密切关注近期在房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域出现的一些非理性对外投资的倾向，以及大额非主业投资、有限合伙企业对外投资、“母小子大”、“快设快出”等类型对外投资中存在的风险隐患，建议有关企业审慎决策。

这一声明主要针对近期有关对境外投资加码限制措施的市场热议。有媒体消息称，可能的措施包括：投资额超过100亿美元的对外投资将受到严格审查;对投资额在10亿美元以上的非主营项目大额并购投资进行严格审核;国有企业10亿美元以上的境外房地产交易也将受到严格审查。

中国与全球化智库(CCG)特邀高级研究员王志乐表示，90年代，大规模引进外资的时候，中国对外投资每年只有很少的十几亿、二十几亿，而入世之后，特别是自2005年以来，中国对外投资急剧增长，到现在海外投资存量已为上万亿美元。

中国对外投资的发展趋势(1990-2015)

中国的对外直接投资在过去的十年快速增长。2015年的对外直接投资总额为1115亿美元，连续第二年超越对内直接投资。莱坊机构数据显示，2016年上半年，中国资金外流的情况持续强劲，总投资额达到107亿美元，但对比 2015 年上半年下跌13.6%。不过这需要考虑到2015年上半年市场上成交多宗有史以来的大额投资，包括以19亿美元易手的纽约华尔道夫酒店。预计对外直接投资未来五年的每年增长率将超过10%。

其中，中国对外房地产投资金额大幅增加，从2009年到2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至约150亿美元。这意味着中国对外房地产投资在6年间涨了24倍。

莱坊机构相关负责人透露，澳大利亚、英国和美国是中国企业和高净值人群最为关注的投资区域。此外，2014年，“险资”企业大举进军海外房地产业务，并且投资规模相对较高。

如果将来的审核条件中，对海外房地产投资规模设置了10亿美元的交易门槛，实际能够达到这一标准的大宗交易数量将十分有限。据世邦魏理仕数据显示，中国资本在2013年至2016上半年间进行的海外地产投资交易中，70%低于此门槛。

同时，过去三年内最大的十宗中资海外房地产投资交易中，6宗由国有企业成交，显现出当前国有企业在这一领域投资活跃度较高。对海外房地产投资规模加以限制后，将促使国有企业调整投资规模并优化战略布局。

面对人民币持续贬值，决定实施国际化的企业必然还会加大对外投资的力度。虽然成本有所提升，但更大的市场空间更有益于寻找盈利点，通过符合海外市场的产品设计、生产、运营、销售，从中获得更多的利益。

倘若后期人民币继续贬值，越早进行海外市场投资便能避免继续贬值的风险增加，因此对有海外投资需求的企业而言，在贬值趋势中进行海外投资对未来反而是属于节省成本的行为。

世邦魏理仕预计，随着海外房地产投资规模受限、海外投资项目的审批及时间成本增加，国内一线及少数二线城市核心商业地产的资本价值将因此获得提升。当前国内低利率环境下，将继续驱动中国投资者加大国内商业地产配置。