楼市调控“一城一策”议题值得期待

本月下旬，中央经济工作会议将召开，如何为2017年经济工作定调或是本次会议重点。去年的中央经济工作会议以前所未有的篇幅对房地产去库存进行了论述，而一年过后，楼市去库存已经取得初步成效，与此同时一些一二线城市房价出现大涨，今年会不会继续聚焦房地产?针对楼市是否会出新的指导方针?这些都备受关注。

回顾：三年来首提房地产 去库存成去年工作会议重点

2013年和2014年的中央经济工作会议皆没有提及房地产，只是提及稳增长调结构惠民生等与房地产业紧密相关的字眼。2015年的中央经济工作会议明确提出要 “化解房地产库存”，房地产去库存成为2016年五大主要任务之一，这也是三年来中央经济工作会议首提房地产。

2015年中央经济工作会议要求：要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化， 扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

同时，会议要求要将农民工落户转化为新增住房需求，明确提出要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

针对住房租赁市场，会议明确要求要深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

在市场方面，则鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，取消过时的限制性措施。

现状：一二线城市暴涨后市场分化加剧

2015年中央经济工作会议之后，房地产去库存稳定推进，与此同时一些地方的房价也出现了上涨的态势。2016年3月份，春节过后一线城市楼市开始整体爆发;随后，楼市“四小龙”厦门(楼盘)、南京(楼盘)、合肥(楼盘)、苏州(楼盘)轮番领涨;进入4月份，全国楼市渐有复苏的趋势;5、6月份，楼市又呈现出了高位回调的态势。

分城来看，今年上半年，相对于三线城市，一二线城市的表现引人注目。数据显示，今年上半年国内一线城市住宅房价累计上涨12.79%，涨幅较去年同期扩大7.62个百分点;而二线城市累计上涨5.33%，三线城市累计上涨仅4.27%。

不同于一二线城市的火爆，三四线城市楼市表现不尽如人意，房价还有进一步下跌趋势，面临的主要任务还是去库存。

而在去库存上，一二三线城市表现也是不尽相同：据易居研究院数据，截至2016年10月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为2631万平方米、1.7亿平方米和4088万平方米，环比增幅分别为-6.4%、-1.0%和0.3%，同比增幅分别为-28.1%、-9.0%和-3.6%。

一线城市自5月份以来，库存呈现出环比和同比双下滑的态势。二线城市10月份新增供应量为1861万平方米，低于9月份2179万平方米的水平。库存均保持了环比和同比下跌的态势。三线城市10月份新增供应量为395万平方米，而新增成交量为382万平方米，这使得库存出现了上升。总体上看，三线城市的去库存效果明显改善，后续仍需继续积极去库存。

展望：一城一策是否会提上议题

2016年，针对部分城市房价上涨的的情况，楼市调控先后出现三波高潮：十一黄金周前后20多个城市出台限购限贷政策;一行三会先后出台措施，规范银行理财、保险投资等资金介入房地产;11月10日开始，上海(楼盘)、天津(楼盘)等城市再次出台调控措施。

究竟如何既去库存，又不让房价飙升呢?未来在房地产调控上，因地施策，一城一策或将成为主要方式。

发改委之前表示，下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨。对三、四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。即将召开的中央经济工作会议是否会再次对房地产做出部署，是否会将一城一策方针提上议题值得关注。