楼市供应结构性变化 加速租赁时代到来

2016年9月底开始的新一轮房地产调控，让一二线城市及环热点周边区域房地产市场明显降温。

从限购、限贷、限价、限售到限住房类型，一系列调控措施显现效果。与此同时，房地产结构性调整势在必行。

近期，上海(楼盘)、北京(楼盘)、深圳(楼盘)、广州(楼盘)、福州(楼盘)等多个城市制定了大规模的供地计划。如《上海市住房发展“十三五”规划》中提出，计划在2016~2020年期间供应5500公顷宅地，可提供住房170万套，比“十二五”期间增加60%。而此前，北京发布的规划当中，未来5年，计划新增供地6000公顷，年均供地比过去3年均值增长50%。

在上海易居房地产研究院监测的50个典型城市中，今年上半年土地成交面积达8750万平方米，同比增长20%，其中一线城市涨幅为42%。

近年来，热点城市房价不断上涨，居民首次购房年龄呈现逐渐推迟的趋势。如北京首次购房平均年龄从2010年的30岁推迟至2016年的34岁。同时，房贷月供与房租的“鸿沟”越拉越大，相继进入社会的85后、90后和00后更加偏好租房，导致租房需求大幅增加。

此外，外来人口居住稳定性提升。2014年，约2.53亿城镇外来人口当中，有大约60%携配偶、子女一起流动。其中，72%的流动人口选择租房居住。

目前，城镇化已进入“下半场”，即大城市化，根据国家统计局最新公布的数据，2015年，京津冀、长江三角洲、珠江三角洲三大城市群，以5.2%的国土面积集聚了23.0%的人口。

因此，目前住房需求较为紧迫的是大城市，特别是五大都市圈(包含西部成渝和中部武汉(楼盘)郑州)内的核心城市。

随着人口集聚，热点城市的供地结构发生明显变化——全面向保障性住房(主要是公租房)和自持物业的租赁住房转变。

比如，“十三五”期间上海计划新增供应的170万套住房中，租赁住房占比达到60%;未来5年北京新增的150万套住房中，租赁住房50万套;深圳未来5年计划供应65万套住房中，保障性住房35万套。

与此同时，新增供地“自持并租赁”也呈现常态化趋势。7月4日，上海发布两则拟出让地块公告，用途都为“租赁住房”，竞得人须将全部物业自持并出租。2016年以来，热点城市供地附加“竞自持”条款的现象越来越普遍。

可以看出，租赁需求在迅速崛起。

最近，广州楼市的“租住同权”引发热议。

根据广州市政府办公厅印发的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，除了赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益、保障租购同权以外，广州还将划出一定比例的公共租赁住房，优先满足符合条件的中低收入住房公积金缴存人，并明确允许商改住。

在过去一周里，不仅广州有“租住同权”的政策出台，住房城乡建设部等9部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。广州、深圳、南京(楼盘)、杭州(楼盘)、厦门(楼盘)、武汉、成都、沈阳、合肥(楼盘)、郑州(楼盘)、佛山(楼盘)、肇庆(楼盘)12个城市作为首批开展住房租赁试点的城市。

对此，业内分析人士称，租购并举是房地产长效调控的政策之一，《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》的印发，有利于提高租房者权益、稳定租赁关系、增加租赁房源，加大供给以缓解房价上涨，并让更多的人可以通过租房而不是买房来保障居住需求，有助于市场平稳。