房贷利率九连涨 未来还有多少上升空间？

中国的房地产将更快回归居住属性，房地产投机热潮马上就要全面降温，未来居民个人房贷占贷款总额的比重迅速下滑。而作为刚需购房者来说，现在并不是购置房产的好时机，应静待时变。

根据最新数据显示，9 月全国首套平均房贷利率已至 5.22% ，这已经是年内的第9次上涨。这相当于基准利率的1.06倍，环比8 月上升了2.01%。为此，有机构测算，去年9 月底的首套房贷利率是4.44%，相比去年，今年房贷利率总体上升了17.66%。

面对国内各银行的房贷利率呈现连续上涨态势。有专家疾呼，银行房贷利率频频上调既会加重房奴还贷压力，也会对刚需购房者产生误伤。但是笔者认为，房贷上涨的阵痛是必须要经历的，政策调控的最终目标是让房产市场回归居住属性，如果刚需害怕误伤自己，那就等房地产调控完成后再出手买房也不迟。

那么，房贷上涨之后的还贷压力究竟有多大呢?

假设您现在贷款100万，贷款期限20年，按以前的贷款利率4.9%算，若是等额本息还款，每期要还6544.44元，利息总额:570665.72元，累计还款总额:1570665.72元。

而现在利率变成了5.22%,贷款金额和年限不变，还是等额本息还款，您每期要还6721.69元，即每月多还177.25元，利息总额:613206.45元，即多还42540.73元，累计还款总额:1613206.45元，即多还利息的42540.73元。

现在问题来了，各大银行为啥要频频上调银行房贷利率呢?

首先，受到去年9月底开始的房地产调控新政影响，各银行提高房贷利率就是要遏制投机炒房者集中入市推高房价，因为低利率向来是推升房价的根源。

再者，随着房地产调控的深入，房贷风险开始抬头，房地产去杠杆化已成趋势，而过低的房贷利率与上升中的房贷违约风险已不匹配，各银行出于房贷资金安全的考虑也要上调个人房贷利率。

最后，受到美联储加息和缩表的影响，进入2017年，我国央行的货币政策相对于过去的“适度宽松”，到如今的“中性偏紧”。在这种背景下，银行间货币市场的利率开始上升，金融机构的融资成本居高不下，银行为了确保自己的利润空间不失，也会相应上调各项房贷利率。也就是说，货币市场的利率上升，很快就体现到房贷利率之上。

那么，未来房贷利率还有多少上调空间呢?

在放贷过程中，商业银行必需要遵循财务可持续的原则，即商业银行资金成本不应长期低于房贷利率。

历史上，央行发布的金融机构按揭贷款加权利率都高于银行各种渠道融资成本的2个百分点左右，这2个百分点正是维持商业银行财务可持续的息差。目前银行融资渠道主要有两个：

第一，通过银行理财产品来融资。

2017年以来，随着央行微幅收紧货币政策实施，理财产品收益率迅速攀升，至9月末已达到4.8%，超过6月末个人按揭贷款加权利率4.69%。

因此，即使是保守估计，在银行理财产品收益率上再加2个百分点(维持银行正常运营的息差)，房贷利率可能会上升到6.8%左右。而目前9月末全国首套房平均利率达到5.22%，二套房利率为5.6%，由此可以预计，无论是首套房还是二套房，其按揭利率可能还有1.2至1.6个百分点的上升空间。

第二，商业银行同业存款利率波动情况。

自2016年四季度以来，商业银行同业存款利率从2.85%持续上升至2017年4月份的4.8%左右，现在虽然同业存款利率略有回落，不过仍维持在4.5%以上的高位。如果再加上2%左右的息差，同业存款利率大体与理财产品利率差不多。这意味着，银行的房贷按遏利率应该还有1.3个百分点左右的上升幅度。

对此，很多人会担心，如果银行按揭房贷未来还有起码1.2个百分点以上的空间，购房者的置业成本将会大幅上升，这恐怕会对刚需购房者是一记重拳。但实际上，能够高息从银行拿到房贷的人已经算是幸运。现在银行拖延放款时间，减少贷款额度，变相提高按揭贷款难度，或者干脆直接取消年末的房贷业务，这种现象在当前也是屡见不鲜。

从目前形势来看，在房地产调控已步入深水期之际，各地方政府不仅拿出限购政策之外，而且还拿出了“限售”政策，而且一限通常就是三五年。届时再加上个人房贷利率的频频上调，中国的房地产将更快回归居住属性，房地产投机热潮马上就要全面降温，未来居民个人房贷占贷款总额的比重迅速下滑。而作为刚需购房者来说，现在并不是购置房产的好时机，应静待时变。