楼市供应端调控再度加码存量与增量协同推进

发布时间： 2017-11-24 09:01:08

来源：楼盘网综合

分类：行业动态

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楼市供应端调控再度加码存量与增量协同推进

从供应端构建新的住房制度，首先要做的就是从以往的‘重售轻租’转向‘租售并举’，并渐进同享公共服务，构建租赁信息平台以规范市场秩序。” 深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉表示。近日，住房和城乡建设部会同国土资源部、央行在湖北省武汉市召开部分省市房地产工作座谈会时强调，要按照供给侧结构性改革思路，完善住房供给和保障体系，有效调整供给结构。

李宇嘉认为，住房供给端改革还要盘活存量。不仅要盘活企业手中的很多闲置工商业用地、用房，还要以居住属性为导向，加强多渠道的保障性住房供应，除了新增具有保障属性的租赁住房外，还要通过棚改、旧住宅区改造、危房改造、住区更新等形式，将功能缺失或不全的存量住房改造为适应新时代居住功能需求的住房，实现住房供应与公共服务配套供应同步跟进，多渠道保障新市民对于宜居住房的需求。

楼盘君点评：值得关注的是，在本轮楼市调控中，与以往调控政策最大的不同就是更加注重供给端调控，即通过增加土地和房屋供应来调节供需关系。不仅如此，今年4月初住房和城乡建设部还与国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，明确指出要合理安排住宅用地供应，强化住宅用地供应“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标管理，并着重强调：对于住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。

4月份出台的土地供应新规要求供地并年底问责，会在很大程度上推动后续地方政府的供地意愿。楼盘君认为，当前我国正着力搭建的房地产长效机制，预计在供给端将以市场配置的商品房供应为主,同时以发展多渠道配置的保障住房为辅(包括租赁和共有产权房等),并且通过发展相应金融工具来支持更有效地供应配置(如REITS等)；而在需求端,则推出有保有压的调控机制,包括补贴制度、税费减免和租购同权等支持政策,最终实现“住有所居、住房不炒”的目标。

房价跌到一年前买房多掏74万现在买房划算吗？

前几日，国家统计局公布了70个大中城市10月份的房价数据，统计局说，看吧，热点城市房价已经趋向平稳，尤其是深圳，值得表扬。确实，自去年“10.4新政”，深圳新房成交均价“13连跌”，从55611元/平跌至54288元/平，同比下跌1323元/平，同比下跌2.4%。

按道理说，这是一件好事，买房单价跌，总价跌，购房成本随之下跌，没毛病。但事实好像不是这样，并且，网上还流传这一种说法：深圳楼市调控严厉，连跌了13个月，13个月不见了24包芙蓉王，10多包软中华……

言外之意是：房价越跌，压力越大，越买不起房。而造成这一现象的“罪魁祸首”就是房贷利率的变动。

楼盘君点评：我们先来算一下，以深圳为例简单的算一下，如果买一套100平的房子，降价了那就一定会省钱的吧！深圳的新房成交均价，从本来的55611元/平跌至54288元/平，同比是下跌1323元/平，同比下跌2.4%。那原本在2016年10月买这套一百平方米的房屋时需要556万左右，如今是542万左右。首付省下4.2万。然后我们再来看看房贷利率，去年的利率还是可以9折，今年是上浮20%。同在商业贷款、贷款的年限为20年以及是等额本息的条件下，还款的金额比去年多了：59.64万。最终去年购房总支付753.21万，今年购房总支付808.66万。房价跌了一年，但买房竟然要多掏：55.45万。

可见，首付是节约了约4.2万，但是还贷却多了59.64万，房价跌了一年，买房却要多掏59.64万！

楼盘君最后总结关于中国楼市的总结和预测：

1、中国一、二线城市房价处于下行阶段，一线跌幅大于二线，三四线房价缓慢上涨。

2、一二三线城市房价的上涨有“示范效应”，一线对市场需求反应快，房价率先上涨，率先下跌；

二线城市城市中，增长幅度和节奏分化，其中重庆、武汉、广州进入横盘的状态，成都补涨，其他城市房价进入下行通道；

3、2016年至今，房地产调控不松反紧，加上zf着意于长效机制扭转房价预期，房价在未来两年不会大涨。

4、但由于房贷利率的提高，买房成本将增加。

二手房交易门道多长沙典型案例为你解惑

帮业主售楼后，业主坐地起价不卖了怎么办？签了合同，业主觉得卖便宜了，故意拖到新政后，买方没有购房资格了，损失谁负责？今年上半年以来，长沙出台多条限购、限贷政策，一些二手房买卖因此受影响，由此产生的纠纷增多，最近几个月，长沙市岳麓区人民法院就受理了不少二手房买卖的案件。

11月22日，岳麓区人民法院提供给记者3起案例，这些案例对规范二手房买卖市场有极深的法律警示意义。

楼盘君点评：例一：过户时业主临时加价，买方起诉业主讨公道

在岳麓区买房，帮原业主赎楼后，办妥了公积金贷款，哪知万事俱备，等过户时，业主坐地起价，还当场挂失房产证、国土证。长沙人刘女士气愤不已，状告买方。哪知买方得知后，也把她告上法庭，称她不按时支付尾款。近日，岳麓区人民法院宣判该案，法院判决合同继续履行，卖方还需承担1.4万元的中介费作为违约金。

例二：房子卖了耍赖毁约法院裁决继续履约

合同签了，房子还没过户，却被卖方的妻子告上了岳麓区法院，长沙人刘女士为此烦恼不已，与她一同被告的还有卖方吴先生。原告邓女士称，吴先生瞒着她卖掉了夫妻共同财产，请求法院判决合同无效。而刘女士及中介均称邓女士此前配合办理了公证，不可能不知情。近日，岳麓区法院驳回了邓女士的诉讼请求。

从有住房到有房住楼市将迎来这八大变化

1、未来住房问题的总基调是，大家都会有房子住，但不保证大家都有住房。

怎么说呢，我认为这是一个更务实的目标，更务实的目标更容易实现。世界上没有任何一个经济体实现了全民有房，我们强行给自己安一个高目标，会造成预期和现实的巨大落差。当大家期望好好工作总有一天能买得起房，而实际上却永远无法实现，这个落差会很伤人。

全民有房住这个目标不算难。目前租房正在加速发展，未来通过集体用地盖房出租，通过房地产税激活个人手中的存量房源，通过纯租赁地块盖长租公寓。租房市场也形成了高中低搭配。不同的人会在租金和居住体验之间取得平衡。

所以补齐租房市场的短板，其要义就在于所有人都有房住，但不一定有住房。有算是有恒产的最新注解吧。

2、大部分人不用担心住房成本。

事情越辩越明，房地产税更是如此。这段时间以来，房地产税更多更细节的内容被披露。比如按人均面积制定免征规则，房子按照评估值交税，地方拥有更大决定权等。

大部分人都不用住房成本会增加，少部分炒房客可能会因此增加持有成本。

还有一点需要我们注意的，那就是房地产税会让房子的优缺点更加明显，好的更好，差的会更差，这会体现在房价上。

3、房价不一定会继续上涨。

以前解决住房问题只有一条路——买房。现在不一样了，租房的利好越来越多，比如郑州，你在郑东新区租房3年，就等于是郑州人。总之，城市的各种公共资源会逐步向租房人群开放。

当租房人群越来越多的时候，你会发现租房会越来越被接受，这是一个过程，大家从短期过渡到长租，从长租到习惯租房放弃买房。整个住房观念有了一个升级，买房不再是必要，房价自然不一定会上涨了。

4、发展租房要比发展购房市场更快，更有效，更有针对性

围绕着租赁来设计的各种措施将会陆续推出，12个住房租赁试点城市已经加速推出官方住房租赁平台。在解决租房融资方面，长租公寓的证券化也在提速，这样可解决发展租房所需要的资金问题，而个人租房贷款也已经从幕后走向台前。说明我们正在“租”的方面发力，租房体验在不久的将来会有一个质的改变。

新房可能需要一套一套地盖，短时间内增加供应很难。但租房不是零起点，这个市场要作的是树立一些标杆，完善规则，然后激活巨量的存量房源，改善它们的居住体验。有了新房的经验教训，租房发展得会更快，更有效，更有针对性。

5、住房租赁市场会率先在一线城市得到发展，然后逐渐扩散至热点二线城市，普通二线城市，三四线城市。哪里租房需求更旺盛，哪里租房市场就会更快发展。

6、三四线城市，很难以租赁为主，未来仍然会以买房自住为主，房价和租金都不会很高，尤其是房价，现在虽然偏离了收入，但未来会逐渐与本地常住人口收入水平相挂钩。至于去库存，偏远的三四线城市仍然会继续，但核心城市周边的三四线城市已经没有这方面的压力，明后年将收紧楼市，燕郊这种就是先例。

7、金融作为工具会被摆在更为重要的位置。

住房制度的优化升级，金融会深度介入每个环节，针对每个环节分类调控。比如未来的房地产市场开发、房企自持出租、居民租房买房等等，都会有相当细化的针对性的金融方案与之相匹配。

8、限价限售等五限会长期化，直到长效机制经过验证后能够确保楼市平稳运行，才会逐渐退出。具体时间表不是很好判断，这需要根据政策的效果来决定缩短还是延长。不过可以确定一点的是，长效机制实施前，会放出相关的信号，看看楼市各方的反应，本质上是消除转换过程中的不适应，让预期保持稳定。

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参考价格：参考均价5100元/㎡

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