最严调控下楼市退火 开盘潮将来！现在是出手买房的时机吗？​

从2016年年底到如今的2017年，超过一年的史上最严格调控从首都北京已慢慢扩散到了全国各个城市，调控次数超过210次。这一轮调控让北京楼市褪去了虚火，也逐渐回归了理性。无论是新房、还是二手房，成交量都不断下挫，成交价格也在经历了最初的惯性上涨、保持平稳后，开始出现回落，新房被限价控制，二手房则普遍下跌了20%，可以说市场已经降至冰点。

在这样的背景下，楼市开始逐渐企稳，炒房客被严格地挡在了大门之外，而普通的购房者，无论是刚需还是改善需求，是否会迎来购房的“窗口期”呢？

在如今的楼市背景下，我们购房者能否出手买房呢？针对这个问题，不少业内人士从政策、土地、成交等方面有了新的见解。

政策：调控政策仍将持续 明年是楼市“小年”

能不能买房？政策的因素我们是一定要考虑的，政策走向一直以来对房地产行业以及楼市走向都有着最直接的影响。

近日，兴业证券披露了万科10月电话会议的纪要，其中，在回答投资者提问时，万科对2018年房地产市场做出了一个整体判断，引发业内外的广泛关注：万科认为，调控政策仍持续，收紧的楼市政策会对需求产生影响。信贷层面将是最核心的变化，从今年3月份之后，贷款首付的要求提高，实际利率上升，受这些影响，相信明年的销售进一步会放缓。今年因为上半年增加很快，所以全年的销售规模有增加。明年有可能整体销售会出现下降。

但是，对应到市场上，不同的区域面对调整的表现会不一样，对于核心的一二线城市在2016年四季度已经开始调整，现在这些城市虽然成交量明显下降，但存货相对稳定，去化率变化不大，成交量进一步下跌的空间并不大。而对那些销售规模和价格快速增加，本身又没有新的就业人口，基础设施也没有明显改善的三四线城市，随着政策的冲击，市场一定有压力。

从万科电话会议纪要的核心内容来看，万科认为明年将是楼市的小年，在调控政策坚持不放松的环境下，商品房的销售面积和销售额均会下降。

不过，因为这次调控采用了分城调控的思路，不同城市不同情况的政策也各不相同。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰就认为，虽然明年政策放松的可能性不大，按照调控周期来看，明年将是楼市“小年”。但由于北京市场长时间处于最严厉调控之下，新、旧房源都出现了明显的量价齐跌，炒房需求已经基本被挤出市场，因此目前存在市场上的购房需求都是真正的刚需，既包括首次置业的刚需，也包括改善型的刚需。

土地：住宅用地增加 土地溢价受到打压

政策保持不变的话，土地供应尤其是住宅用地的供应最能反映出未来市场的走向，住宅用地供应少、溢价高的时候，往往也是房价飞涨的时候。而在整个2017年里，北京土地市场住宅用地的供应则大幅增加，土地价格却一再受到打压，尤其是溢价率持续走低。这都为未来的市场走向提供了参考。

根据克尔瑞数据显示，长沙上周内六区无经营性用地供应，望城区新增1宗工业用地和1宗其他用地，供应面积为6.7万方；成交土地1宗，成交面积为16.7万方，为其他用地，位于岳麓区。

伴随着各地鼓励租赁政策的密集出台，过去以抢地、炒房为特点的房地产开发模式或将结束。

一线城市宅地供应量、成交量的上升以及价格、溢价率的下滑说明一线城市的土地政策正在发生变化，其核心思想正在向满足人们的居住需求转变，是土地市场对“房子是用来住的，不是炒的”这一中央精神的落实。在这样的土地政策下，过往“面粉贵过面包”的现象得到了缓解，一线城市的新房价格也得到了稳定，进而带动了二手房乃至整个楼市预期的稳定。

成交：新房、二手房交易触底企稳

限购以来，成交始终处于谷底，但近期，新旧房源的成交量则出现了上升，一部分人已经开始下手买房。根据有关数据显示，上周长沙（11.12--11.18）一手住宅成交1309套，环比上涨72.69%；成交面积14.88万方，环比上涨77.14%。内五区新增商品住宅供应1077套，15.26万方，供应套数、面积同比分别下跌54%、35%。

预售：3天13盘 开盘潮将来！

在项目开盘方面，长沙近期拿证并计划开盘的项目可谓是遍地开花，除了望城区外，长沙其他五个区开盘的数量大有齐头并进的趋势。

从开盘的时间来看，各项目都主要集中在本周末（11.25--11.26），伴随着摇号售房的新政出台，此次开盘高潮，搅热了当前长沙的楼市。

建议：现在是否适合买房？

在多轮密集的政策调控下，对于刚需及改善型家庭来说，今年到底是否适合买房，买在哪里合适，是大家最关心的话题。

今年长沙楼市调控空前严格，不少楼盘都有限价设置，加上购房门槛不断提高，所以入市的项目更少，愿意开盘入市的楼盘也多是远郊区域价格相对较低的项目（比如暮云5字头楼盘），从而导致交易量进一步缩小、交易地点也进一步外扩但是，随着摇号政策的到来，不少楼盘开始拿证开盘，市场正在逐步回温，即使是市中心区域，也有项目以合理的价格入市。

中原地产首席分析师张大伟也表示，买房短期看贷款，贷款的确收紧了，10月全国首套房贷款平均利率为5.30%，相当于基准利率的1.08倍。但如果看现在的基准利率和2014年以前的6%甚至7%相比，其实现在依然属于绝对的低利率时代！另外，张大伟也认为，买房绝对意义上的抄底概率太低了。像2009年初、2012年初、2014年底、2015年初，这是四次底部。

陈云峰也认为，现在挑选买房有四个标准：区位好、产品好、性价比高、配套优质。陈云峰结合自己切身的人生经历坚定地认为，城市决定一个人的发展潜力，他建议购房者买房子应该选择大城市。

也有业内人士认为，房价已经没有上涨核心驱动力，因为楼市最大购房群体——刚需买不起了，而炒房人在目前情况下无力来支撑楼市，现在越来越多炒房人开始转变为卖家。因此，对于刚需而言，无论是新房还是二手房，结合自身实力，房价下降时就是刚需买房的时候。因此，当前可以更多地看看二手房，逛逛售楼处，价格一旦符合心理预期，就意味着买房时机出现了。

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