房地产长效机制对人口流动意味着什么？

在严查消费贷、限购又限价的严厉调控下，中国楼市进入寒冬。

三部委在近日召开座谈会，明确强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，并表示加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

对于未来楼市的发展方向，申银万国分析师王胜在2018年房地产行业投资策略中指出，房地产长效机制的建立将促进人口向核心城市集聚：

包括租购并举、保障房体系、房地产投资信托基金(REITs)在内的房地产长效机制，将促进中国市场(土地、劳动力、资本)的统一，由人口红利转为制度红利。

申银万国还预测，本轮周期受因城施策、定向调控影响，预计2018年销售增速为0%，投资增速为4%。

人口向核心城市迁移，核心城市房价有长期支撑

申银万国指出，房地产行业长期看的是人口与城镇化、土地供给与制度改革。

1)一方面，我国人口出生率将于2020年开始迅速下降;另一方面，相比于发达国家，我国城镇化进度仍有十年的发展空间，于2030年步入后期。

未来十年，人口流动会加速并向城市圈集聚：全球经济复苏带动出口，东部经济向好;中西部由政策驱动，一带一路投资;租售同权破除户籍制度隔阂。

图片来自：申银万国

2)但是目前土地供给与人口增速之间存在不平衡。

一二线城市的常住人口增幅高于建设用地增幅，一线城市住宅市场持续供不应求。

图片来自：申银万国

申银万国认为，随着经济活动和人口向核心城市聚集，一二线城市建设用地和土地供应面积增加是大趋势，但核心城市房价会长期有上涨支撑。

房地产长效机制有助于长期供需平衡

房地产长效机制主要包括发展租赁市场、构建保障房体系、土地改革、房地产投资信托基金(REITs)、以及房产税改革。

申银万国指出，租购并举将降低人口流动的门槛。

目前我国租赁市场尚不发达，租赁人口占比和出租房屋占比与发达国家差距较大，流动人口集中的一线城市也与国际有较大差距。

不过申银万国预计，一二线租赁市场将高速发展：我国14个热点城市2015年时市场规模8344亿元，预测到2020时将达13766亿元，年均复合增长率10.5%。

图片来自：申银万国

此外，保障房建设也将进一步促进人口流动。申银万国提到，国际比较下共有产权房定价和退出机制更灵活：

新加坡租屋模式，是由新加坡建屋发展局(HDB)建造大量租屋并以低廉的价格投放市场。目前新房市场90%以上都有HDB提供的租屋构成，租屋价格也由HDB直接制定。

香港公租房模式，则是公私两手抓的二元住房体系。一方面是价格低、供不应求、退出机制完善的的公屋，另一方面是售价高昂、政府依赖土地收入的私宅。

除了租购并举以及保障房体系，房地产投资信托基金(REITs)将利好优质房企。

今年10月下旬，保利地产联合中联基金推出的这一总规模50亿元的REITS获批，成为中国首单获批通过的租赁住房REITs，预示住房租赁市场进一步发展，开始与金融市场衔接。

申银万国指出，(REITs)促进市场化资本定价，同时降低行业风险偏好。

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