长租公寓的金融化趋势

投资主体参与模式日趋丰富

银行资金和保险资金作为住房租赁市场的投资主体，参与长租公寓的方式丰富多样。

银行参与方式包括以下类型：

(1)个人“按居贷”，抢夺优质个人客户。特点是无抵押、纯信用、利率基准，贷款额度高可达100万。从客户筛选来看，选择的都是优质客户，目标受众主要房贷客户、代发薪客户、资产客户、社保公积金客户、白名单客户等。

(2)建立信用体系，实现产品枢纽

如建设银行，推出龙信商app，作为自己的信用体系，类似于支付宝芝麻信用，龙信商主要通过基于个人身份特征、个人偏好、信用历史、行为关系、履约能力等五大维度精准测算市场主体的信用水平。

(3)规范住房租赁贷款管理

规范业务模式，前期通过信贷资源强势介入市场，运营期以后通过信贷资产证券化退出，锁定客户和收益。从客户资源看，通过公私联动，抢占个人金融市场，争夺优质个人客户。租赁企业看，规范最长期限25年，大幅度降低租赁企业的资金压力。

(4)政府合作—构建住房租赁一体化平台

目前银行与政府合作主要是两种模式，一种是政府主导，银行提供资金和技术支持，通过打造住房租赁监管及交易平台为租赁市场参与主体提供房屋租赁“全链条”服务。另一种是合资模式，银行与政府成立合资公司，各占50%股份，着力于通过市场化手段，将原本预售、在售的社会房源转为长期租赁住房，主要供给人才安居集团作为人才住房，由银行提供资金和运营支持。

(5)银企合作

房企与银行合作主要有两种途径，第一种房企自持，提供一部分房源与银行共同运营，如“CCB建融家园·泊寓”即建行佛山分行与佛山万科联合打造的多业态混合型租赁社区，是广东省首例100%自持70年项目，缺点是房企的资金压力比较大。另外一种是房企拿出一部分房源，将房子的产权与居住权分开，银行一次性买断(以贷款的形式)房子的期居住权，开发商不仅可以获得一笔贷款资金解燃眉之急，而且能得到银行给予的其它金融服务支持。

保险资金参与方式，主要是投资中国类REITs和CMBS市场，保险资管机构参与类REITs的主要模式包括：

(1)作为原始权益人通过类REITs退出存量资产

不动产是保险公司的重要资产配置，作为持有资产的原始权益人，当保险公司持有不动产的规模达到监管比例要求，或者判断持有不动产的收益达到预期时，将产生退出需求，保险机构可通过自持资产退出实现盈利或调整投资结构;除保险机构自持的物业退出外，大量重资产的写字楼、零售物业、租赁房或公寓的持有人，REITs均是其资产退出的重要途径。

(2)投资类REITs产品的优先级或夹层

通常优先级产品有较好的抵押率、现金流覆盖率及其他增信措施，AAA评级，安全性较高;收益水平一般高于同等级债券收益率，在收益率与风险匹配的情况下，保险机构可参与投资类REITs产品的优先级获取稳定收益;

基于资产信用、而非主体信用的投资是开拓存量市场与获得较好收益的重要方式，在专业的研究、投资、风控体系下，对资产本身的风险特性及收益进行研究，可对准REITs产品进行夹层投资，获得超额收益，也可作为管理人设立夹层投资基金投资中间级或夹层产品。

(3)以基金管理人角色参与全产业链，并以REITs方式退出

保险资管机构可以基金管理人角色参与全产业链。保监会鼓励保险资金设立私募基金进行细分领域的投资;把握保险资金对于风险控制的要求以及风险与收益的匹配，打造专业团队和搭建专业平台，将极大提升保险资金投资的市场地位。