[购房宝典]你有这种房子吗？大麻烦突然降临！

　　9月28日夜，传来一个重磅消息：国家对于特色小镇的管理将全面收紧，不达标的小镇将被淘汰出局。

　　这意味，如果你买了“特色小镇”的房产，你的风险来了!弄不好，你的资产价值将大幅贬值。

　　这份重要的文件名称是：“关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知”，发布它的是国家发改委，你在发改委的官网上可以查到这份文件。

　　文件提出：

　　各地区要依据特色小镇与特色小城镇本质内涵的差异性，调整并分列现有省级特色小镇和特色小城镇创建名单，分类明确功能定位和发展模式;

　　在创建名单中，逐年淘汰住宅用地占比过高、有房地产化倾向的不实小镇，政府综合债务率超过100%市县通过国有融资平台公司变相举债建设的风险小镇，以及特色不鲜明、产镇不融合、破坏生态环境的问题小镇;

　　对创建名单外的小镇和小城镇，加强监督检查整改。省级发展改革委于每年12月，将调整淘汰后的省级特色小镇和特色小城镇创建名单、数据，报送国家发展改革委。

　　建设“特色小镇”，是近年来国家提倡的“建设美丽乡村”的一项重要内容。

　　之所以要建设“特色小镇”，其实是为此前的“粗放城镇化”纠偏。在之前的城镇化模式里，年轻人大量涌入城市打工，把老人和孩子留在农村。乡村日益凋敝，人口通缩，城乡差距越来越大。

　　2013年12月的“中央城镇化工作会议”曾特出，要“让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁”。

　　怎样“记得住乡愁”?当然不能只靠照片、靠回忆。建设“特色小镇”，其实是最好的方式。“特色小镇”概念于2014年首先在浙江诞生，出现了一批样板，随后被国家重视，写入了国家级文件，开始全面推广。

　　“特色小镇”，说到底是依托“特色产业”发展起来的小镇。只有“有产业”，才能留得住人，才能可持续发展。在产业的基础上，挖掘“特色文化”、“特色风光”、“特色建筑”，最终实现“美丽乡村”。

　　在国家的提倡下，“特色小镇”发展很快。2016年10月，住房城乡建设部公布北京市房山区长沟镇等127个镇为第一批中国特色小镇(见上图);2017年8月，住建部又公布了第二批276个全国特色小镇名单。这样，全国两批“特色小镇”试点就达到了403个，加上各地方创建的省级特色小镇，数量超过2000多个。

　　“特色小镇”从一诞生，就引起了开发商的注意，因为这是造城的好机会。在传统大城市拿地，价格很贵，还要招拍挂。但如果深度介入小镇开发，很多时候可以绕开“招拍挂”，还可以拿到便宜的土地，通过开发、引入概念创造价值，最后赚得“盘满钵满”。

　　而中国人天生爱买房子，天生喜欢自然。由于农村宅基地不允许城市居民购买，想实现乡村别墅梦基本不可能。“特色小镇”的出现，带来了机遇，引爆了中国人“住到乡村”的梦想。

　　所以，地方政府、开发商和狂热的购房者“三方共谋”，一拍即合，很多“特色小镇”就这样诞生了。它的灵魂已经不是“特色产业”，而是“购房者的乡村别墅梦+开发商的暴利追求+地方政府的GDP追求”。

　　可想而知，这种“伪特色小镇”如果不加控制，必然造成土地资源的浪费、社会资源的浪费，最终建一堆利用率不高的“鬼镇”而已。

　　所以此次发改委对“特色小镇”收紧管理，并加以整顿，应该说非常及时。

　　或许有读者会问：发改委只是说把不合格的小镇剔除出“省级特色小镇和特色小城镇创建名单”，不意味着这些小镇会完蛋，所以不会影响“被淘汰”的小镇的房价吧。

　　你错了!被淘汰出局的小镇，虽然可以存在，但极其危险。

　　按照发改委的文件，留在名单里的“合格小镇”，会拿到一系列政策扶持的“红包”：

　　比如：土地使用上会放宽，“鼓励点状供地、混合供地和建筑复合利用”;

　　在公共设施上，财政会出资配套公用设施，完善小镇功能、降低交易成本;

　　还会“推行特色小镇项目综合体立项，允许子项目灵活布局”。

　　在金融方面，省级开发银行、农业发展银行和光大银行会开辟绿色通道，提供“长周期低成本融资服务”。

　　也就是说，官方认可的“特色小镇”，将会一路绿灯。而地方政府显然会转而支持这些小镇，因为可以拿到政策红包，可以体现政绩。

　　至于被剔除出名单的小镇，低息贷款没有了，用地扶持政策没有了，财政也不太可能给你配置基础设施，只剩下了干瞪眼的开发商和购房者。开发商会给你修高速路吗?会给你规划轻轨城际吗?至于水电气网，统统都可能成为问题。

　　到那时，你的美丽的乡村别墅，很有可能沦为人气散淡、缺网少路、无人管理的“野别墅”，最后住不能住、租无人租、卖则无人接盘。这种房子，可能一点价值都没有。

　　此前我一直在专栏里告诫大家：值得投资的不动产，一定是有持续人口增量的、高级别城市里配套良好的不动产，不要轻易买旅游地产、郊外养老地产，特别要警惕“伪特色小镇”的房子。后面这几类房子的价值非常脆弱，因为配套设施随时可能出问题。一旦政策有变，连存在下去的可能性都没有——最近西安拆除秦岭别墅的事情，也是类似的情况。