在万科高喊“活下去”后的临汾地产10月！

万科的“活下去”被刷屏了!

万科2018秋季例会本是一次内部会议，然而，不经意间流出的会议现场照片，尤其是赫然出现的红底白字标语——“活下去”，不禁令人对房地产行业的现状和未来有所思考。

万科在房地产行业深耕三十余年，是国内的领先房产公司。这样的公司都在坚持活下去，于是很多人都在说房地产真的凉凉了。

但是，万科进期在疯狂拿地，第三季度大约500亿的土地，逼近恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和!

据统计显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大巨头房企拿地金额总和。

数据显示，保利地产三季度拿地权益金额为244.1亿元，碧桂园拿地权益金额137.9亿元，融创中国拿地权益金额69.1亿元，中国恒大拿地权益金额62.4亿元。上述四家房企三季度拿地权益金额合计为477.5亿元。

另一边，万科第三季度报却告诉我们：万科似乎活得不算太差。

10月25日晚，万科披露第三季度报。财报显示，2018年前9个月，万科共实现营收1760.22亿元，同比增长50.32%;实现净利润139.85亿元，同比增长26.09%。

丝毫不比往年逊色的成绩单与郁亮话音刚落的“活下去”形成巨大的反差。摆在看客面前的，是更加扑朔迷离的万科真相：郁亮的这句“活下去”，到底是在居安思危，还是在“贩卖焦虑”?

其实万科喊出“活下去”的时候，很多人都看出来其中另外一层含义：手里握有1700多亿元现金的万科，至于到了“要死要活”的关键时刻?更有可能的情况是，万科在制造烟雾弹，利用自己的影响力，引起整个房地产行业的恐慌情绪，一些较为脆弱的开发商可能在这个地位出售资产，万科就等着“捞尸”。

“活不下去啦”，万科是最惯会用会哭的孩子有奶吃这一套的。对外的发言也一直是悲观为主，和谐为主，符合主旋律。所以在2018年半年报利润率、销售额全面刷新历史记录的时候，看到市场的确有平稳调整趋势，也事实出现个案下调的情况下，每一轮楼市调控带来的市场波动中，万科的降价最坚决最有效。不论是2008年还是2011年，2014年，案例都非常多。 市场的博弈就是情绪的博弈，而情绪这东西是会传染的，一旦预期心态崩了，市场的变化速度可能非常快。(虽然万科对外经常瞎说)万科这个会议是内部会议，讲的比对外说的更诚实。过去几年市场是投资型市场，而研究机构数据显示，截至5月，今年全国各地出台的房地产调控政策达159次。刚刚过去的5月份，全国就有超过40个城市发布多达50次的调控政策，创下单月调控次数最多的纪录。同时，调控城市明显从热点的一二线向周边三四线蔓延。

事实上，本轮房地产调控政策密集发布的核心原因还是部分三四线城市的房价出现了波动。以宜昌为例，从新建住宅价格指数可以看出，从2016年开始，该市住宅价格开始呈现不同程度的上涨，截至今年4月，宜昌新建住宅价格相较于2016年3月已上涨约16%。

此外，国家统计局今年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，环比涨幅超过1%的16个城市中，三四线城市多达10个，其中丹东涨幅最快，环比上涨2%。

戴德梁行武汉公司研究部分析师胡韵称，房价短时间的过快上涨往往预示着市场过热及投机炒房的可能性较高。因此本轮房地产调控政策主要是为了进一步打击投机炒房行为向“防守”相对薄弱的三四线城市下沉，持续强调住房的居住属性，将市场引导并调整至良性的道路区间。

未来三到五年，三四线城市整体仍将处于棚户区改造的高峰期，货币化安置的普及将不断激发更多的购房需求，保守估计三四线城市的房价仍将在一段时间内处于历史高位。

对于三四线城市楼市的调控是为了严厉打击一些投机炒房的行为，让更多的人们能住上舒适的新房。未来对于楼市政策的调控主要是针对一些扰乱市场的行为进行打击，满足更多群体购房的需求，让更多人们的生活环境能得到改善。

本地市场简析

1. 十月新动态

2. 市场供求量价

就四个楼盘开盘情况来看，中骏因蓄客周期足够，加之地理位置、户型面积诸多因素，在均价6900元/㎡的均价前提下解筹率高达95%，说明临汾置业客群对现有价格的接受程度足够，西华名邸现房销售，134㎡三居几乎售罄，剩部分大面积产品。而四季花都和恒大悦龙台，一方面因为蓄客时间短，而恒大本次产品均为两居去化率最低，四季花都三居产品也几乎去化完，未解筹房源大部分为92㎡两居产品，直接反应临汾的两居及大面积产品需求相对较低，主力客群仍集中在100-130㎡三居产品.

3. 市场浅析

2017年临汾地区总人口447.37万人，2018年预计总人口 449.06万人，17个县、市尧都区人口最多949642人.城镇化率最高69.3%(人口普查统计) ，其次为侯马(65.39﹪)、霍州(63.76﹪);后三位是吉县(36.49﹪)、乡宁(37.54﹪)、翼城(38.67﹪)整体城镇化率远低于全国58.52%的平均水平，而城镇化是现代化的必由之路，近年来，党中央、国务院就深入推进新型城镇化建设作出了一系列重大决策部署，用于提高我国城镇化水平，而临汾地区将随着城镇化水平的提高，房地产市场也会释放出巨大的市场需求，作为刚需市场，临汾未必会如大环境一样走冷回C位。

4. 小结

从10月整个市场来访情况来看，虽各项目营销推广动作受政策影响。但整体来访量较上月有着小幅上涨，意向蓄客量较上月持平，成交量有着17.32%的涨幅，除两居产品和150㎡以上大面积产品部分滞销外，主力三居户型仍有足够的市场需求，整体市场虽因政策调控受一定影响，但走势平稳，并未有下滑迹象。

西华名邸开盘简介

1.区域位置：

临汾市滨河西路九州公园往西500米

2.开盘推售产品：

135㎡奢阔三居

户型特点：客厅配观景阳台，视野开阔

南向主卧享独立卫生间，主客分离更私密

厨房与餐厅相邻，直抵客厅生活更方便

餐客双厅合一，互相补充，更显大气

3.项目优劣势分析

优势：西城唯一现房产品，18层总高，低密度建筑，极大的提高了居住的舒适度，同时不到6000元/㎡的均价，远低于周边的期房产品，属于高性价比楼盘。

劣势：地理位置相对西城其他项目稍有劣势。

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