北京房山出让商业用地 地块素质差市场遇冷

     良乡城市建设开发有限公司以4.2亿元的价格竞得房山区拱辰街道FS00-LX07-0097地块B4综合性商业金融服务业用地，折合楼面价约2万元/平方米，地上建筑规模约为21165平方米。

     参加该宗地块竞拍的企业还有万科、中骏、K2、龙建。据现场的消息显示，该宗地块仅在2轮后就成交，其中万科进行了一次报价。

     房地产行业人士说，这宗地块的位置还不错，主要问题是地块的面积太小。该宗地块东至规划公建混合住宅用地西红线，南至良乡中路北红线，西至规划城隍庙街东红线，北至规划二类居住用地南边线。

    根据土地出让文件显示，土地竞得方需要向工商银行房山支行提供1070.2平方米的地上商业用房，超过这一面积的部分以1万元/平方米的价格购买。地块也需要向农业银行房山支行提供600平方米地上商业用房，其中262.8平方米为无偿提供，超过这一部分的地上商业用房以1万元/平方米的价格购买。

     此外，该宗地块50%的地上建筑面积需要由竞得人持有并经营20年，20年后如果转让或分割销售，需要征得房山区政府的同意。

     亚豪机构市场总监郭毅认为，该宗地块的遇冷主要有三方面的原因，首先是受到区域市场供应饱和的影响。亚豪君岳会数据显示，自2012年起5年间房山区共实现商业地块成交11宗，仅次于丰台区，在各区县之间位列第二。但是丰台区拥有丽泽商务区与总部基地两个新兴的聚集式商务区，因此商业项目“有出路”，但是房山区地处远郊，没有强有力的产业规划支撑，因此商业项目只能开发为商住类产品“曲线救国”。而商住类产品供应的充裕也使得房山区商住价格上升并不明显，近三年商住价格涨幅仅为3%，而同期全北京商住类产品价格涨幅则高达30%。

     另外开发商对于商业地块的“冷遇”也与商住市场的未来预期脱不开关系。据传一份关于严格限制商住类项目的政策方案已于8月31日提交，其中将对于各个阶段的商住类项目实施分类调控，而不管最终的政策条款为何，对于未报规、未开工的项目管理将最为严格，出于未来销售预期的考虑，开发商对于商业地块的取得也更加慎重。

     郭毅还表示，该宗地块可售面积仅1万余平米，地块规模较小，产品设计上可腾挪的空间有限，对于开发商来说开发难度大、利润低，因此难逃“遇冷”的命运。

     郭毅说，从未来土地市场趋势来看，前8个月供应的短缺，使得多数房企均面临“地紧”的现状，因此未来住宅用地仍然将受到较大欢迎，价格下调的可能性较小，但是由于商住类产品调控的预期，未来商业地块尤其是远郊区县的商业地块将持续受到“冷遇”。

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