2017，房地产大考之年

“房子是用来住的，不是用来炒的。”中央经济工作会议作出这样的阐述。

对房地产“平稳健康发展”，中央正本清源，第一次对房地产市场长期健康发展定调 “居住消费”属性，非“投资投机”概念，这将多年来的属性之争明确下来，为调控导向提供了路线指引。

记得2010 年新“国四条”、“国十条”亮相时，也让整个市场来了个“急刹车”，从调控思路来看，让房价回归理性轨道，一直是调控的初衷，为什么当投资演变为投机，人们对于高企的房价心生畏意，政策“速冻”而又令市场充满变数。

2016 年1-11 月，连续11个月房价上涨，环比涨幅突破3.8%，销售面积增长24.3%，销售额突破10 万亿元大关。

同时，始于国庆的房地产调控波及22 个城市，但少于2010-2014 年限购的43 个，此轮调控地域性特征明显，一城一策、因城施策成为未来调控的思路。

房企销售十万亿元之后，中国房地产业迎来大考，火热的楼市与冰冷的经济下行压力成为2016 年特有的写照。房企三强迈入万亿元大门已不是梦，但已经到来的2017 年会令市场变得更加分化与充满挑战。

我们将看到销售面积从高位跌落，价格下行年中时点将成为分水岭。房企的融资链条虽然有充裕的现金储备，但在人民币贬值重压之下，对外发债窗口已经关闭，从2017 年开始即将到期债券余额逐年递增，会将部分中小型房企拖入生死时刻。

“要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。”

2016 年房企发债突破万亿元，年末债市收紧已寒意料峭，十强房企中龙湖发债被拒，碧桂园重启美元融资渠道，虽然成本优势难比2016 年，但在融资趋紧的2017 年，这似乎预示了房企将迎来资金链紧绷的一年。

此外，监管层对涉房地产信贷、资管产品监管“动真格”，严禁银行理财产品违规进入房地产领域，房地产融资渠道全面收窄。房企融资将转向更为多元的途径，房地产私募基金、房地产理财产品或将迎来小春天。

2017年迎来暖春的还有房地产租赁市场，在去年末中央经济工作会议上，报告中再提房地产租赁市场，这是一年来第四次进行政策阐述，“要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。”

一线城市已进入二手存量房时代，二线城市陆续切换步伐，房地产开发后红利时代也将迎来存量资产提升的新契机，长租公寓、养老地产、资产证券化，我们乐见有更多的企业涌入，城市开发到城市更新依然具有机会。轰轰烈烈的“万宝股权”大战画上句号，但房企并购却未进入尾声，2017 年仍旧充满变数与挑战。