2017楼市五味精烹｜拿地好比服黄连

只要稍稍留心历年来的房地产土地市场，就不难发现一个规律：举牌者和胜出者，多是风头正健，或锐意进取的企业;而相反，那些在土地市场屡屡无所获或是压根不出手的企业，多半要么式微，要么濒死。

以上海为例，2015年底，土储在20000平方米以上的房企，还有278家;而不过一年半后的2016年8月，此数量断崖式跌至46家。20000平方米，约可建房200套左右。现有土地和后期货源尚不足这个数字的房企，倒掉的结局简直是一定的。

而放眼全国，形势也不乐观：按照开发流程，TOP20房企目前的土储，基本可供3年使用。这算不上十分充裕，加之当前市场状况佳，去化速度更快，平均下来，断档期相当于缩短至2.5年，真真是“地主家也没有余粮”。

“找死”(拿地)还有生机，“等死”(不拿地)真会灭亡。残酷市场逼着开发商们参与的这场“饥饿游戏”，今年的这届，一开始大家就卯足了劲：

截至2月16号的数据显示，自2017开年以来，25家房企在拿地上的耗资已达1951.63亿元。

这除了显示去年的“热市”让开发商们有心有力再“备原料”外，也昭示着今年土地市场上的争逐奔竞将不减激烈，甚至更加猛剧。

打个比喻，土地之于房企，好比黄连，味苦难当，却能清热泻火，捏着鼻子咬着牙也得灌下去。

拿地主场转迁二线城市 大城市圈及去库存显著地迎新机

在一线城市供地数量和指标双下调的背景下，业内共识是：二线城市必将成为今年房企逐地的主场。

最好的证实便是数据：克而瑞CRIC系统显示，2017年1月1日—2月20日，全国51个城市土地成交排行(剔除工业用地)，位列前十的分别是郑州、昆明、青岛、温州、遵义、惠州、合肥、西安、武汉、宁波。其中郑州更是以成交数量116宗，成交面积3892449.806平方米远超其他城市。

新城控股高级副总裁欧阳捷在接受中房网记者采访中更明确指出，受制于热点二线城市的限购限贷政策，今年，非热点二线城市将成为新热点。但也并非所有的原冷门二线城市都能搭上便车。“爆冷”的条件主要有二：

一是含在大城市圈范围内，背靠大树、一荣俱荣。比如惠州、连云港、盐城、株洲……从1月至今的表现都很不俗。

二是在上一轮去库存中颇见成效的，供需关系平衡过来甚至又有所偏移到卖方市场后，需要新土地“补仓”。

这方面的代表有常州——痛定思痛下从2014年起实施的“三年不供地”政策，不仅矫正了之前供过于求的局面，且让其在去年的“收官之年”里，房价上涨了9.5%。今年起，常州已恢复正常供地，截至2月20日，共出让土地(不包括工业用地)6幅，面积170324.1平方米。常州市国土局透露，今年全年计划供地不超过2000亩。

还有长沙，这个此前跟重庆一样地价房价多年没有大起色的二线城市，去年卖出了新建商品住宅成交面积2000万平方米的成绩。后市看好下，预计今年长沙的“地热”和“房热”将相互传导。至2月20号，不含工业用地，长沙已成交土地10块，累计成交面积375642.58平方米。

联合拿地彻成常态 大小房企都需注意“前规则”

联合拿地的优势无需再赘述。可以肯定的是，今年土地市场上，房企们会抱的更紧。

1月19日，北京土地市场新年首拍，三宗宅地吸引了20余家房企及综合体参与。最终仅门头沟潭柘寺一块地成交，竞得人是由京投、远洋、龙湖、保利、首开5家房企组成的联合体。

亚豪机构市场总监郭毅表示，尽管政府工作报告中提出要加大土地供应，但是由于政策性住宅的挤占，及未来自持类产品的常态化，纯商住宅的土地份额将不断减少。物以稀为贵，“面粉”价格注定只涨不跌。

另一方面，拿地资金的审核又在趋严，中小房企面临的压力愈加，大房企的优势进一步凸显。

但是不是中小房企就只能束手无策?易居研究院智库中心总监严跃进给出了三点出路：

一是继续关注郊区，善于发现值得投资的洼地;

二是积极“跟大”进行联合开发，以降低投资风险;

三是可通过其他方式间接参与地产投资，如购买地产基金产品等。

而无论企业规模大小都需防范的是融资政策的进一步收紧和现金流风险，毕竟项目的后续开发经营过程成本奇高，被套和烂尾的程度远远高于平价地块。

严跃进同时建议房企，在二三线城市拿地时，注意揣摩地方政府的心思，比如通过产业导入迎合他们的需求，以便获得拿地“优惠价”。另外，不妨放下身段适当与当地房企联手，善用对方在政府关系、营销渠道等方面的既有优势。