行业温和降温，利好优势房企

将统计局每月公布的各城市房地产经营数据进行了城市分类，从结果来看，一线、二线、三四线城市的投资增速均出现了回落态势，其中以一线城市尤为明显。

多指标表明行业持续处于降温阶段

一、投资增速连续回落，符合预期

2017年1-6月，房地产投资累计同比增速为8.5%，较1-5月回落了0.3个百分点，这是自2016年5月进入小周期降温阶段后，从2016年7月的低点(5.3%)反弹以来的连续2次回落，印证了我们此前一直坚持的投资增速将在销售增速走低的带动下将出现回落。

图：房地产投资累计同比增速连续2个月出现回落

我们将统计局每月公布的各城市房地产经营数据进行了城市分类，从结果来看，一线、二线、三四线城市的投资增速均出现了回落态势，其中以一线城市尤为明显。

二、新开工、施工同样处于降温阶段

2017年1-6月，新开工及施工面积累计同比增速分别为10.6%和3.4%，较1-5月分别上升了1.1和0.3个百分点，距离2016年4月的高点分别有10.8和2.4个百分点的回落幅度，降温态势显著。

三、销售面积、销售额出现波动不改降温趋势

2017年1-6月，销售面积及销售金额累计同比增速分别为16.1%和21.5%，较1-5月分别回升了1.8和2.9个百分点，且较2016年4月的高点分别仍有高达20.4和34.4个百分点的显著回落，明显处于降温态势。

由于统计局6月份部分城市销售数据未公布，因此各线城市的销售累计同比数据按照《国信证券(002736,股吧)房地产经营开发数据库》高频数据来观察走势。从各线城市新房销量累计同比走势来看，均呈现显著降温趋势。

6月销售数据波动符合历史规律，预计增速仍将回落

我们复盘了2010年以来单月的销售数据后发现，历年6月及12月的单月销售大多较高，原因或为统计数据的回补(修正)所致。预计在当前“因城施策、分类调控”基调、“限购、限贷、限售、限价”举措，以及2017年7月24日中央政治局会议提出“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性”的论调影响下，未来商品房销售面积及金额的累计同比增速大概率仍将呈现降温态势。

施工与房地产投资增速高度相关，预计房地产投资持续温和降温

我们试图通过定量分析与定性分析相结合的方式来推断房地产投资增速的变化趋势。

我们通过回归1999年2月至2017年6月施工面积与房地产投资的累计同比增速数据，两者的R2为0.81，证明施工面积累计同比增速对房地产投资累计同比增速具有强相关关系，因此，推断2017年施工面积累计同比增速的变化趋势成为了推断房地产投资累计同比增速变化趋势的关键。

对房企而言，施工投入是现金流出，销售和融资则是现金流入，销售和融资的趋势将决定施工的投入趋势。

对销售和融资的预判：我们在前文已经作出了未来商品房销售面积及金额的累计同比增速大概率仍将呈现降温态势的判断，这意味着销售形成的现金流入将减少;在当前的宏观政策背景下，房企的融资渠道全面收紧，融资的利率水平也在提升，因此融资形成的现金流入也将减少。

综上，我们预计房企未来现金流入量将减少，这意味着房企为了确保财务安全，施工的步伐大概率将趋缓，因此我们可预判未来房地产投资累计同比增速将呈现出我们一直以来坚持的持续降温态势，但考虑到调控是“因城施策、分类调控”的，因此房地产投资增速的降温也将是温和的、缓慢的，预计全年房地产投资累计同比增速在5%。

优势房企在降温阶段优势凸显，股价表现亮眼

在行业温和降温阶段，优势房企的优势将更为凸显

一、内生增长动力强：优势房企凭借突出的品牌影响力、强大的资金实力和较低的融资成本，在时间跨度较长的降温阶段具备相当的资本抵御弱市，并进一步进行拿地→开发→销售，实现持续增长;

二、并购加快提升市场集中度：弱势房企受制于行业利润率下降、资金实力较弱和融资成本较高等因素，实现弯道超车的可能性较低，面临退出及转型压力，而转型短期难以见效，因此被优势房企并购是弱势房企的归宿之一，而优势房企则由此获取大量低成本土储，甚至不乏优质土储(如万科2017年6月551亿元并购广信房产资产包，保利2016年末并购获地面积占比高达75%)，未来有望获取高收益，从而实现增长的正循环;

三、布局细分领域开拓新增长点：优势房企有较充分的资金实力布局细分领域积极培育新增长点，如万科布局物流地产、保利布局社区消费及房地产金融等。优势房企在行业降温阶段仍有显著增长

从2017年1-6月房企的销售数据来看，优势房企在行业降温阶段受益于行业集中度提升等因素，销售仍有显著增长，强者恒强特征明显。

由于预售制度导致繁荣期的签约销售额在降温期才陆续结算为营收并兑现利润，所以在房地产行业降温期，这些优势企业损益表口径也会有显著的增长。

表：预计优势房企的利润表口径2017年将有显著增长