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[置业指南]细节决定价值 买房跳开这几个坑对于研究者而言,这是周期的混沌,也是周期的魅力。
时值房地产市场理论上的“金九银十”,但耳闻的信息却是一些曾经的热门城市正迎来楼盘降价,甚至有购房者做出不理性的行为,这是为什么呢?
在“史上最严调控令”落地之后,2016年涨幅一度居首的合肥,楼市逐渐降温。媒体报道,在这一大背景下,合肥一名为“皖新翡翠庄园”楼盘1个月时间降价幅度达到了10万元以上,因而有购房者与项目销售方发生一些不理性的行为。
这些每隔几年就会发生的现象,在2005年、2008年、2011年、2014年都有发生,也都集中在一二线城市,譬如在上海、北京、杭州、南京、合肥。不知有没有发现,基本是每隔3年时间,就出现类似事件。这只是巧合?
其实这是楼市短周期的体现。其中蕴含了市场的供需、价格的波动、购房者的情绪,是个综合的体现。买房者的不理性是一个直观的表象,但背后是深刻的房地产周期轮回。
经济周期学界研究的多,但房地产周期研究的其实不算多,上百年来也就三个经典的房地产周期理论。主要是因为房地产周期很繁杂,从表象与实质来看,有价格周期和建筑业周期,从微观和宏观上看,又有投资回报率周期和货币周期等。
虽然20世纪历经几次房地产泡沫,并引发区域性乃至全球性的金融经济危机,20世纪30年代也便有美国人开了研究房地产周期的先河,但实质上直到2007年次贷危机之后,房地产周期这个理不清的毛线球才得到应有的重视。
笔者3年前曾对房地产周期进行过系统的梳理和研究。从长周期角度看,中国在2017年基本走完一个完整的周期,即从1998年到2017年,这和经典的18年房地产周期理论较为一致。长周期内容本篇暂且不多言。中国房地产市场的短周期也大体就是 3 年左右,其实这 3 年周期是房地产库存投资周期。为什么是 3 年?答案很直观,与建筑施工周期有关。比如,建设一座商品住宅小区,从拍地到开工准备需要 3-6个月,建筑需要 9-12 个月,水电安装3个月左右,再加上安全检查和各项审批12-18 个月。综合算下来 3年左右。其实这也是 3年基钦、库存周期。
上面是微观案例,我们从宏观上看,国家统计局的数据显示,8月末商品房待售面积62352万平方米,跌至近三年来新低。待售面积是狭义库存,而且目前的待售面积锐减是因为地方政府限制预售许可证发放,所以市场实际可供应的会高于待售面积数据。此外,从包含开工在内的广义库存角度来看,实际可供应仍然会比较大的。
房地产周期一直存在,无论是库存还是价格体现,但在中国的房地产市场中又有些错乱和扭曲。譬如当下在库存上表现为触底,价格上却表现为见顶,从而购房者的不理性行为时有发生。
扭曲和矛盾的背后,是周期越来越难以捉摸。对于研究者和投资者而言,这既是周期的混沌,也是周期的魅力。
责任编辑: linfen
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