临汾小区业主注意！他们的5个问题，每个都与你有相关！

开发商擅自出售小区地上车位合法吗?物业有权将小区公共绿地改建停车场?租客不交物业费，小区物业凭啥要让我交?连日来，不断有市民询问有关绿地硬化改建停车场、能否擅自改建及出售等问题。今天，我们请四位律师就小区业主们最关心的几个问题给出解答。

来电一：

装修用的胶洒落在小区道路，致使我摔伤，我是否可以要求物业公司赔偿?

1月4日孙女士来电：去年7月，我从家出来走到小区内一路口处脚底一滑，倒地摔伤了。后来查明，是进小区车辆拉载的用于装修的胶洒落了。后来物业公司承认他们未将胶清理干净，请问我能以物业公司未及时履行清扫、保洁义务造成人身损害为由，起诉物业公司承担民事责任吗?

律师团赵恩慧律师：我们判定物业公司是否应当承担赔偿责任的核心在于，物业公司是否按照物业公司与业主之间签订的物业服务合同来提供相应的服务。一般来讲，维护物业区域内的环境卫生是物业服务合同的一项基本内容，物业公司必须履行保洁义务，为业主提供一个安全、舒适的小区环境，若在合同履行过程中存在不当行为，就要承担相应的法律责任。

根据《物业管理条例》第三十六条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”根据上述规定，物业公司既然明知胶洒落未清理干净，却未放置警示标志，造成业主摔伤的后果发生，就应承担相应的赔偿责任。

来电二：

我购买某小区房子，同时还想买个车位，开发商出售小区地上车位，合同受法律保护吗?

1月6日马先生来电：去年3月，我购买了某小区一套商品房，同时向开发商提出，自己还打算在该小区内购买一个车位。当时开发商说小区内的地上车位可以4万元的价格出售给我，并确定了车位号。我想咨询一下，我与开发商签订的车位购买合同受法律保护吗?

律师团苏广君律师：我国《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

根据上述法律规定，小区建筑区划内的公共用地使用权属于小区业主共同共有，房地产开发商不享有使用权，即小区地上车位的使用权属于小区全体业主共同所有，开发商在未征得小区业主委员会同意的情况下，擅自出售小区地上车位的行为是无效的。因此，你与房地产开发商签订的地上车位购买合同是无效合同，你可向人民法院提出申请，确认你与开发商之间签订的合同无效，并可请求退还购车位款和赔偿相应的经济损失。

来电三：

物业公司擅自将小区内公共绿地改建停车场，未经业主同意就这么做，合法吗?

1月6日刘先生来电：去年9月，小区里进来一个施工队，将居民楼下原属于小区公共绿地的近200平米草坪铲除，将地面硬化处理后改建为停车场。许多业主对此十分不满，找到物业公司要个说法，物业公司称是为缓解小区停车难，便于车辆管理，才将绿地改建成停车场的。请问，物业公司在未经业主同意的情况下就改建的行为合法吗?业主该如何维权?

律师团白帆律师：根据《物权法》第七十三条规定：“……建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外……”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持……”

因此，你所在小区内的公共绿地由小区全体业主共同所有，绿地是否可以改建为停车场，应由业主共同决定，并办理相关行政审批手续后方可实施。物业公司未经业主同意就将公共绿地改建为停车场的行为违反法律规定，你们可要求物业公司停止侵权行为，将被改建为停车场的绿地恢复原状，也可向有关行政执法部门举报或向人民法院提起诉讼。

来电四：

我将房子出租，协议约定承租人缴纳物业费，他借口不交，物业公司是否有权要求我交?

1月6日杨先生来电：我之前买了一套营业房，2012年1月将该房出租给王某使用。当时签房屋租赁协议，约定租赁期间物业服务费由王某缴纳，但王某一直未交，物业公司要求我来交，这合理吗?

律师团赵恩慧律师：物业公司提供了物业服务，缴纳物业服务费是业主的义务。《银川市物业管理条例》第四十四条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定全额缴纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”

因承租方王某未按房屋租赁协议约定缴纳物业服务费，物业公司有权要求你承担连带责任。如你交纳了物业服务费，有权向房屋的承租方王某追偿。

来电五：

楼上邻居擅自将卧室改为卫生间，导致楼下住户被淹，该如何维权?

1月8日王先生来电：去年10月我购买了某小区的一套商品房，并于年底入住。今年1月3日，我发现屋顶有漏水现象，当晚卧室和客厅地板也开始渗水。后查明漏水原因系住在楼上的章某正在装修，他将一间卧室改造成卫生间，而将原设计的卫生间改作它用。由于改造后的卫生间没有防水功能，导致我家被淹，造成了一定的经济损失。我向物业公司投诉，物业公司要求章某立即整改，但章某只答应解决漏水问题而拒绝整改，我能否要求章某拆除卫浴设施恢复原状，赔偿损失，同时要求物业管理公司承担赔偿责任?

律师团杨辉律师：章某的行为违反了有关法律法规的规定，《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第二款规定，住宅室内装饰装修活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。

章某的行为影响了楼下王先生对房屋的正常使用，违反了法律规定的义务，依法应承担恢复原状、赔偿损失的民事责任。《住宅室内装饰装修管理办法》第三十三条规定：“因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、停水停电、物品毁损等，装修人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。”

由于本案中王先生的损失由章某而非物业公司造成，并且物业公司已经向章某发出要求其整改的紧急通知，履行了合同义务，因而不应承担赔偿责任。