[购房宝典]业主买房遭遇房东违约 要违约金还是要房子？

[导读]买房遭遇房东违约时，你会选择让房东支付数额可观的违约金呢，还是选择让房东继续履行合同?律师建议说，不同的诉讼方向，将会导致不同的诉讼结果。因此，如何选择诉讼方向至关重要。买房遭遇房东违约时，你会选择让房东支付数额可观的违约金呢，还是选择让房东继续履行合同?律师建议说，不同的诉讼方向，将会导致不同的诉讼结果。因此，如何选择诉讼方向至关重要。

今年5月初，市民丁先生通过市区某中介牵线，买下了市区江南某小区的一套次新二手房。该房建筑面积135平方米，总价120万元。丁先生对该房比较满意，看房第二天就跟房东金先生签订了买卖合同。双方在合同中约定买方首付50万元，用来帮助金先生还清银行贷款，5月20日办理过户手续，剩余房款在产权过户时一并付清。双方还在协议中约定了违约条款：如果一方违约，应向另一方支付违约金，违约金为总房价款的20%。

然而，让丁先生没想到的是，约定过户时间到了，房东金先生却迟迟没有露面。后经中介经纪人多方联系，才找到了他，并摸清了事情的来龙去脉。

原来，金先生遇上了麻烦事：这次用于出售的二手房是他名下唯一的一套住宅，目前尚欠银行抵押贷款约40万元。由于前阵子生意亏损，金先生欠下了几十万元外债。思前想后，无奈之下，他不得不出售自己名下唯一的房产，希望用卖房所得款项偿还自己所欠的大笔外债。5月初，丁先生向其支付了50万元首付款后，金先生并没有用这笔钱来还清银行贷款，而是迫于债权人的压力，直接偿还了做生意欠下的借款。这样一来，金先生已经无力继续清偿银行贷款。为此，金先生要求丁先生继续付款还贷，否则就无法办理过户手续。

对此，丁先生非常气愤，找到律师咨询，要求通过诉讼追究金先生的违约责任，并将已经支付的首付款和房屋总价20%的违约金统统要回来。

浙江凯大律师事务所律师徐敏认为，如果通过诉讼要求追究金先生的违约责任，在法律程序上完全可行，判决结果也在预料之中。然而，要求追究违约责任的判决结果，在事实上不一定最有利于对当事人权利的保护。金先生的房屋是他名下唯一一套住宅，在执行程序中很难被拍卖，金先生资金紧张，又没有其他可执行财产。如果要求金先生承担违约责任，不但违约金很难执行到位，就连已经支付的50万元首付款也可能收不回来。可见，诉讼方向选择错误，即使是诚信守约的一方，最终也有可能会得到血本无归的结局。

幸好，法律赋予购买方继续履行买卖合同的权利，即通过法院判决强制交易过户的权利。律师认为，要求继续履行买卖合同，会达到如下两个效果：一方面通过法律途径，其交易安全将得到有效保障，避免了交易上的风险;另一方面，该诉讼使丁先生能够得到房屋产权，又能得到部分逾期违约金以冲抵房价款，减轻购房压力，在经济上也是划算的。为此。在律师建议下，丁先生明智地选择继续履行买卖合同，并最终成功取得了房屋所有权。

为此，律师提醒购房者，在二手房交易过程中，为避免交易风险，应当尽量做到如下两点：一是用于支付清偿抵押贷款的款项，应当与出卖人一起到银行付清借款。这一点很重要，因为未经抵押权人也就是银行的同意，签订的房屋买卖合同是无效的。二是在签订合同时就要办理预登记。这样购买人的权益才能得到有效保障。