[购房宝典]发现买房面积有缩水 为何事实存在却遭驳回？

房屋买卖，发出实际面积与建筑面积存在差异，比建筑面积少，能否主张要回相差面积价值款?近日，黑龙江省大庆市让胡路区人民法院对这起纠纷进行了公开宣判，判决驳回原告的诉讼请求。

梁某系大庆市让胡路区居民，其有两处楼房，想卖掉一处。2008年9月26日，梁某遇到买主杨某，并在当日与杨某订立房屋买卖合同，其主要内容是：梁某将自己所有的楼房面积为75平方米(房屋产权证记载)卖给杨某，每平方米价格为5180元，总价款共计388500元;合同生效后杨某交房款88500元，梁某在15日内将房屋交给杨某，同时杨某向梁某交房款20万元，45天内办理完毕房屋过户手续，余款10万元杨某在办完房屋过户手续时交清。2008年10月20日，杨某拿到了此房屋的所有权证，梁某拿到了房屋余款10万元。

2010年12月28日，杨某的一位从事建筑行业的朋友张某来杨某家做客，便谈起了这个房屋的买卖情况，张某看看房屋，认为该房屋面积肯定不足75平方米。杨某委托某房屋司法鉴定部门测量的结果是72.8平方米(加上了公摊面积)。拿到这个结果后杨某即找到梁某要求退回短少的2.2平方米的房款。但梁某认为自己买房时就是这样的，不同意退款。故杨某向法院提起诉讼，要求被告梁某返还多收的房款11396元和房屋测量费用1400元。

在诉讼中，在整个房屋买卖、履行过程中双方按合同约定进行并没有任何争议，只是对发现实际面积与合同约定不符而是否退款产生异议。

经法院审理后认为，双方签订的房屋买卖合同依法成立，合法有效。我国《合同法》第158条对买卖合同的检验问题的规定是：“当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知出卖人或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。”本案中，原、被告双方显然没有约定对房屋数量、质量等约定检验期间，双方对发生的数量纠纷则应当依照《合同法》的上述规定处理，即原告杨某应当在发现或者应当发现房屋的面积短少的合理期间内通知出卖人，但这个期间必须是在收到房屋的两年之内。因为原告杨某在发现和通知被告梁某面积短少时距离房屋交付时间已经超过两年时间，依照《合同法》的上述关于“视为标的物的数量或者质量符合约定”的规定，虽然买卖的房屋确实数量不足。综上所述，故法院作出驳回原告杨某诉讼请求的判决。