[购房宝典]购买转让期房即使公证也有风险 三点不容忽视

房产行业人士建议，现在一套房产总价动辄上百万，交易金额较大，而二手期房交易不仅没有保障，而且还存在诸多风险，如果对方不是可信赖的亲朋好友，最好还是买二手房或者从开发商手里买一手房。期房转让是法律法规明令禁止的，不过在实际的房产交易中，这种业主抛售还没获得产权证的房产的情况不仅存在，而且因为价格相对较低等优势，吸引购房者关注。那么期房转让如何办理，低价的背后又存在哪些风险?福建尚民律师事务所万海龙律师表示，购买二手期房可能“财房两空”.

转让价 低于新盘两成

“洛江品质小区急售，已交房。”近日记者在泉州一房产网站看见，有经纪人发帖转让期房。随后记者以购房者身份联系这位经纪人时，对方表示，这套房产暂时还没产权证，但户型结构非常好，均价只需5000多元。

对于如何交易问题，该经纪人介绍，该房产已经交房，过一阵子就可以缴纳契税等相关税费，当前交易的话，购房者只要把首付款交给房东并签订一份协议，而后到公证处办理公证手续即可。“公证费只要几百元，手续也简单，我们都会帮忙办好。”这位经纪人称，公证办好之后由购房者代还贷款，回头等产权证办下来，办过户手续前把余款给房东就行。

这位经纪人还说，目前该小区一手楼均价都得六七千元，这套房源的价格优势很明显，另外此类户型是整个小区最好的，到售楼部都买不到，这次如果房东不是急着用钱，肯定不愿意出手。至于风险问题，他肯定地说，购房者不用担心，交易手续中介会帮忙做好。

记者了解到，所谓期房转让，就是购房者还没获得产权证，就通过修改购房底单或是签订转让合同的办法将房屋出售的行为。目前期房转让的方式主要有两种，一是原购房人与新购房人签订转让协议，并支付部分定金，约定拿到产权证后进行房屋买卖过户;第二种是“更名”,即原购房人和新购房人与开发商到相关部门进行更名，也就是俗称的改底单。如今存在比较多的情况，是第一种方式，也就是上述经纪人介绍的操作方法。

目前，泉州市区新楼盘较少，故转让期房的房源主要集中在洛江、桥南等新区。据桥南片区某楼盘销售人员称，随着调控政策越来越深入，一些早期以投资为目的的房东，便开始抛售还没获得产权证的期房，这类房源又因价格较低等优势，而容易吸引购房者目光。

产权过户前 只能办委托公证

在多数购房者看来，价格始终是考虑的重要因素之一，而二手期房的价格优势较为明显，因此此类房源的关注度颇高。但是在低廉价格的背后，购房者容易忽略实际操作过程中，购买二手期房存在的种种风险。

还是以上述房产为例。按照上述经纪人的说法，在办理买卖交易手续中，中介会替双方办好所有手续，而购房者所需要做的就是，和房东私下签订协议并到公证处办理公证，约定等产权证办下来之后，再办理过户转让手续。涉及钱款方面，购房者只需要先交首付款，并暂时代房东还贷，等过户手续办好再将余款给房东，并把贷款转到自己名下。

这个过程看似简单而明了，实际上并非如此。桥南片区某楼盘销售人员表示，一般而言，期房的建设时间需一年多，产权证要等房子建好并交房后才能办理，除此之外，根据国家相关规定，产权满五年才能免交5.5%的契税。由此算来，如果双方约定拿到产权证后五年再办过户手续，那么从签协议到过户的时间长达七年之久。“七年时间的变数很多，什么事情都可能发生。”该销售人员说，近期就有两组购买二手期房的购房者找售楼部反映情况，但是这类交易属购房者和房东之间的二手交易，和售楼部并没有关系。

那么能否办理买卖公证手续，证明房产所有权已属购房者?福建尚民律师事务所万海龙律师表示，目前泉州公证主要为买卖公证和委托公证两种，二手期房尚未取得产权证，如果进行交易是国家明令禁止的，因此公证处不可能做转让公证，而只能做个委托公证，证明该房产转让手续全权委托第三方，没办法杜绝风险的发生。

购买转让期房 三点风险不容忽视

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。但在现实买卖交易过程中，还是有挺多购房者看中二手期房并私下进行交易，而忽略了二手期房交易的种种风险。

万海龙律师表示，期房产权证尚未办理产权登记，能否办出来、何时才能办等问题是个未知数，办出来之后能否转让和过户也还是个问题，在签协议到办理过户手续期间，还存在种种变数。其次，在双方签订协议到产权证过户期间，倘若一手业主欠下债务，债权人到法院起诉该业主，那么该房产可能被法院冻结或拍卖，而二手业主将可能背负债权债务。另外，期房是预期交房，若开发商逾期交房或者交房前后遇到问题，业主原本可以追求开发商的违约责任，但是因为产权还未过户到二手业主名下，会加大二手业主追究责任的难度。

在不少急于买房的购房者眼中，只要进行公证就可万无一失，而实际上并非如此。万海龙律师表示，公证具有一定法律效应，但是对于二手期房交易，公证处只能办理委托公证手续，那么在等待办理过户手续的过程中，或许存在一手业主多次办理委托公证，将该房产卖给多位购房者，或者将房产抵押他人，甚至因多年后房价上涨而违约不卖等情况，届时二手业主的利益就很难得到保障。

房产行业人士建议，现在一套房产总价动辄上百万，交易金额较大，而二手期房交易不仅没有保障，而且还存在诸多风险，如果对方不是可信赖的亲朋好友，最好还是买二手房或者从开发商手里买一手房。