9月‖供应相对增加，成交总体下滑，各项目加快去化节奏！

9月，供应相对增加，成交总体下滑，各项目加快去化节奏。

万科在内部会议上表示，未来目标是“活下去”，恒大早在8月底就启动了全国范围楼盘大促，全部楼盘89折，也有巨头要求各区域调整施工进度，“卖一栋建一栋，不做乐观预期”。其他标杆房企大部分都暂缓拿地，将重心转移到了销售和回款上。

本地市场虽市场供应有所回升，但置业需求有已有下降，在各项目启动渠道不计质量提高现场到访前提下仍下降7.4%，据数据显示9月整月同比8月成交量降低降低30.28%，意向蓄客数量降低36.51%。成交多为首置、首改群体，需求面积以95㎡-125㎡为主，成交均价6297.95元/㎡较前期也有小幅下滑。

1.上月新动态

“金九”的9月上千套新增房源供应，但并未促成“金九银十”的市场火热，反而有点走冷趋势。

2.市场供求量价

从销售率来看，刚需、刚改类客户需求相对充足，改善型市场已经有后继乏力的趋势。

3.土地市场情况

上月土地市场新增土地供应7宗，成交4宗

供应情况:

成交情况:

4.区域量价情况

上月成交以东城为主，成交主力项目为四季花都、御秀园，东城成交均价约5300元/㎡。西城整体销量低于东城，主力项目为恒大·悦龙台、未来城。整体成交均价约6650元/㎡。

5.小结

这些年一线城市房产的发展历程大家都看在眼里，随着人口不断的流入，需求也在不断增加，而房产资源又无法持续大批量入市，这就导致楼市不断水涨船高，一线楼市发展的历程曾一度被作为全国楼市的风向标，但现在来看还依旧如此吗?

一线城市作为我国的中心城市，伴随着经济的飞速发展房价也没落下，目前他们的房价让不少人望而生畏，三个在五万以上，很多人表示想要凭借一己之力在北上广深买房几乎不可能，就算有六个钱包支持也很吃力。

一味的狂奔，终究不是上上之策。高速的发展也需要缓冲和沉淀，从去年下半这两年二三线城市的崛起，新一线的逐渐形成，除了有大局规划的强大助推之外，还有一个更重要的因素就是互联网。

同时从人口和产业结构来看，二三线人才流入增加和产业优化这两年也在不断加速，近年来不少地方以大学生创业基金等福利鼓励大学生回乡就业吸引不少人。

再一个，从阿里上个季度的消费调查结果中也可以看出，其中80%的消费群体来自三四线城市，显然浪已经吹过了一线。

年开始到今年，一线楼市显然已经进入了逐渐沉淀的阶段。

临汾所处三四线城市市场，虽9月份市场较全年火爆销售情况，略显冷淡，但经过沉淀，10月末、11月初，富力湾、碧桂园、中梁·首府经过强力的蓄客阶段，也可能会阶段性的发力，相继开盘。促进市场热度。

2018年下半年，房企的日子或许变得难熬，但针对当下市场，地产营销人需做好吃苦准备，同时调整营销思路，以下几条建议仅供参考。

推盘节奏

先把好的产品拿出来卖

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这里的推盘节奏包括两方面，一是开发次序的问题，二是项目的推盘节奏问题。

以前市场火爆，房企的开发次序一般是先把差的地块拿出来开发，因为行情好，客户对房价看涨，所以产品差点也能卖得好。

好的地块留在后面开发，等到推售的时候，房价涨上来了，加上社区更加成熟了，溢价效果就会非常明显。

但如果市场处于逆境，这样的推盘节奏就很危险了。因为客户心态不同了，他们对产品会尤其挑剔，如果你先把最差的地块拿出来开发，万一推出来卖得不好，项目就会一下陷入颓势，后面就会显得非常被动。

所以，市场下行就应该要把资源最好的地块拿出来开发，你先用最大的诚意把市场做起来，做起来后，后面不好的地块慢慢地也起来了。

另外是推盘节奏的问题，市场不确定性太大，这时候推盘一般就适合小步快跑，风险会比较小，而且可以针对市场情况及时不断做出调整。

价格策略

要有舍得割肉的魄力

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很多房企其实产品不错，但为啥去化很慢，主要是价格策略上出了问题。

一是预期太高，依然希望能够实现一定程度的溢价。

二是主要目标不清晰。有些项目既想要回款，又要追求溢价，因此在做决策的时候很纠结。在涨幅预期不足的条件下，因为追求溢价拖慢了销售速度，其中的时间成本和财务成本没有仔细算过账。事实上，真的要回款，也要有足够的魄力。

首先，新开盘项目的价格策略运用，低开高走。低价入市、自降身价的姿态往往能够营造轰动效应，吸引购房者足够的关注。这时候趁热打铁，就能达到快速去化的目的。

其次，在售项目降价要一步到位，舍得割肉。这段时间，恒大·悦龙台频频推出董事长特批房源单价优惠近1000元/㎡，率先推出大幅度优惠政策，抢占先机。

推广策略

精选渠道，攻心为上

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市场越不好

越要舍得给营销人员发奖金

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团队管理

打造学习型团队

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市场不好的时候，内部很容易军心不稳，这样会导致团队不稳定，而变动频率太快，会对项目销售造成巨大影响。环境不好的情况下，更需要团队作战，需要不断对销售团队进行激励，销售团队的专业能力是项目完胜的关键。

一、打造学习型团队，做好团队培训

以前行情火爆，掩盖了很多营销人不专业的短板，因为即便犯错了，房子也能卖掉。

曾经有一个营销总说过，90%的地产营销人专业知识都没有形成体系，很多人把行情当能力，但市场一转凉就傻眼了。为了提升专业，形成更体系的理论知识，他重新学起了大学时期的基础营销书籍，并报班参加了基础的推广理论培训课程。

淡市之下，营销专业价值更加凸显，但很多人都不够专业，因此营销总要不断引导团队，积极打造学习型组织，帮助团队成长，打造好的氛围后，营销业绩好的概率会大很多!

二、销售管理上也要更加灵活

销售管理管的就是团队和专业，专业好说，总结了方法和工具就可以执行。但是团队管理，要保证团队在工作中的积极性和热情，因为营销团队状态往往决定了营销业绩。

例如，某个项目在市场下行时，为了激发团队的积极性，在销售管理上做了以下调整：

1、调整轮序制度：由固定轮排接待制度改为按上班时间早晚为轮排轮序，激发销售人员的上班积极性

2、界定客户制度：取消原有的7天回访制度，改为客户来找谁就是谁的;变销售人员被动督促回访为主动回访

3、规范案场管理：严格执行录入，规范使用大、小客登

最后，作为领导，不要邀功，要懂得成就下属，并给下属充分的信任和空间，这样他们才会死心塌地跟着你干。

四季花都·童乐街开盘简介

1区域位置

项目位于华康路与枣林街交叉口西南角，北依涝洰河生态公园，西临东城文化公园，东靠公立十轨制花都小学。四季花都童乐街位于四季花都南、北地块之间众旺路两侧。

2.开盘推售产品

9月23日首推20#、21#28套商铺开盘，供应面积2202㎡。开盘当日解筹率67.8%，成交均价21000元/㎡。

3. 推售户型情况

4. 项目优势

位置优势：位于东城核心发展区，东、西、南、北主干道环绕，交通便利，人流量，车流量大。

自身优势：东城第一品质社区，社区入住后近4000户常住人口，是商业的重要支撑部分，紧邻花都小学，近3000师生营造教育主题商街。

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