劈死“长租公寓”的雷来了！

长租公寓是热点话题，从涨租谋财、甲醛害命，资金池垄断，这几个月一直被关注，但一直没有下文，终于开始有城市发布政策了，而这这个政策影响下，如果严格执行，那么长租公寓可以说将彻底告别市场!

如果严格执行这个政策，可以说当下市场所有(二房东型)长租公寓企业将全部面临倒闭风险。

这虽然只是杭州一个城市，但从全国看，大部分热点城市都将发布类似的政策。

1：从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业，应当按照约定每季度或每半年向全体住房房源委托出租人、长租公寓承租人，通告住房租金收入、支付总额，按期或者逾期支付，以及经营住房委托出租业务所产生的沉淀资金使用等情况。

对于二房东类型的租赁交易看，一旦明确告知了租赁差价，这将使得再次收租成本将明显上涨，而且也会导致到底续租的成本暴涨。

2：对空气质量负责，长租公寓企业要承担租赁住房空气质量合格的主体责任。租赁住房房源特别是经过改建、装修后的房源，必须符合空气质量相关要求。

对于租赁市场来说，只要改造装修，空气质量不可能合格，而且需要空置大量的时间，这对于长租公寓企业来说，基本就宣布了改造出租的可能性。

3：从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业：不得自行开办“租金贷”等金融业务;不得与无放贷资质的机构合作开展“租金贷”等业务;不得诱导承租人签订“租金贷”协议;

全面严管租赁贷款，对于租赁市场来说，将使得租赁企业资金池被严格监管。长租公寓最大的问题，其实不在推涨房租，而是金融化带来的“资金池”，现在的长租公寓已经不是一个租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”

将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这当然有风险。资金池最大风险是可以掩盖问题，后移投资风险!

长租公寓模式，其实对于中介企业来说，就是把原来简单的中介费+差价模式，变成了投资者。虽然也存在跑路的可能性，非常非常低。

根据自如CEO熊林介绍，以2016年自如过手租金超过90亿元为例，如果以10%优质季付租户作为自如1号底层资产计算，折合到每月为0.75亿元，按季预付租金中除去当月租金，自如手中每月至少有1.5亿元应付给房东的租金结余。 (到底有多少按年支付?)

“也就是说，自如方面通过鼓励租户预付租金和管理费可以获得充足的现金流，这部分现金流可以形成一个浮动的资金池，同时，自如方面通过信用筛选不断提高租户整体优质率，从而成为自如1号兑付的保障。”

所有的长租公寓都是玩的是一个以时间为核心要素的期限套利游戏：装修、分租这些其实都只是资金池的补充。

长租公寓类的企业，在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%，如果计算二房东之类的同样模式交易，当下市场，已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。

这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。

首先：长租公寓企业已经全面金融化

长租公寓最大的问题，其实不仅仅在推涨房租，更大的问题是金融化带来的“资金池”，现在的长租公寓已经不是一个租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”

将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这些金融工具带来了巨大的市场风险。资金池最大风险是可以掩盖问题，后移投资风险!

长租公寓是一个以时间为核心要素的期限套利游戏：装修、分租这些其实都只是资金池的补充。

长租公寓模式，其实对于中介企业来说，就是把原来简单的中介费+差价模式，变成了投资者。

其次：租赁市场缺乏监管

租客提前支付的租金应该有监管，这样才不会出现二房东因为破产而出现的租赁双方损失。

租金贷款这个事物从出生就是一个错，如果连租房都需要贷款!这就和吃饭需要贷款一样，这是非常非常不健康的行为，这与其他消费行为不一样，租房应该是和吃饭一样属于层消费，这不应该有任何信贷支持!

对于市场来说，很多长租公寓企业利用多收租户租金，晚付房主租金的形式，加快扩张速度，一旦爆仓，就会出现上下游的多重纠纷。

目前看，缺乏政策监管，对于租赁的发展来说，也存在非常多的隐患。