[购房指南]承诺不兑现，收房怎么办？

幸幸福福来收房，也都想满心欢喜地回去，没谁想因为房子的事儿，跟开发商再大吵一架，甚至被打上“房闹”的标签。

但事实上，在收房过程中，总是存在各种各样的问题，让购房者“冲冠一怒”。但即使如此，我们也发现，如果在收房时“遵规办事”，交房时的小问题也不会演变成纠纷。

为了让购房者做到明白收房，我们特别收集了一些收房时的常识，做成“收房军规”，供购房者参考。

问题1

“美丽承诺”变“空头支票”怎么办?

“买房的时候，销售员告诉我这里是花园，为什么现在成了停车场?”“当初跟我们说交房的时候小区旁边就会有小学，可到现在为什么连个影子都没有?”

当初的“美丽承诺”，如今都成了“空头支票”，怪不得购房者气愤。但事实上，销售人员口头承诺与事实不符，这是交房纠纷中购房者提及最多的问题之一，也是维权时最难解决的问题。

为什么呢?第一，没有证据，公说公有理，婆说婆有理，永远只能吵架;二是合同与附加合同上白纸黑字已将双方的责任与义务写得清清楚楚，一切得按合同办啊，谁让当初没让人把承诺写进合同里?

“有些销售人员的口头介绍和承诺，就连开发商都不知道。”有房地产业内人士透露，销售人员是一个流动性很强的群体，很多项目的销售人员并不是开发商直接聘用的，而是代理公司的，他们往往是卖一套房子提一次成，一个销售周期过了，可能连这家代理公司都被换掉了，因此常有“失实承诺”的情形出现。建议购房者在买房时以合同和项目规划图为准，不要轻信销售人员的口头承诺。

问题2

交钱签字再验房?No!

先验房后交费再签文件的收房程序是合理的，但有时候，开发商会采取先交钱填表、签文件再验楼的伎俩，目的是获得更大的主动性。

业内人士支招，“先收后验”属于典型的霸王条款。在支付完全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，业主有权先验收房屋;发现质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。如果业主在交房时不查验，一旦领取住宅钥匙便视为收房，就算再验房发现问题，开发商只需承担房屋质量包修责任，而无需承担逾期交付的违约责任。

他建议，应将先验房再收房作为附加条款写进合同。 买房,新房,装修,家居,如当初合同未约定，则可在每份文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”等字样。

问题3

房子变大了，契税怎么交?

买房过程中，常常会出现接近90平方米的房源，因为按照相关规定，低于90平方米的户型可以享受契税优惠，所以开发商在设计户型时也都会注意这一点。

但实际建设过程中，误差在所难免，在收房时，经常有市民反映：“买的是八十多平方米的房子，测下来90多平方米，契税又要多交几千块钱，房款也得多交。”

根据《商品房销售管理办法》规定：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。如果实际房屋面积误差比超过3%，买受人有权解除合同;如果买受人愿意继续履行合同，应按以下方式处理：误差比在3%以内部分的房款应由出卖人返还给买受人，而超过3%部分的房款应由出卖人双倍返还。误差比应按以下方式计算：(产权登记面积-合同约定面积)÷合同约定面积×100%。

交房小常识

1.房屋有没有保修期?

汽车有保修，家电有保修，作为“最大件儿”的房子，能否享受保修呢?按照相关规定，房屋建筑的最低保修期限为：1.地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;2.屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年;3.供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期;4.电气管线、给排水管道、设备安装为2年;5.装修工程为2年。

2.如何快速检测地平?

将透明水管注满水，先在门口离地面0.5米处画一个标志，把水管的水位调至这个高度并固定。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。标记下水管在该处的高度。用尺测量一下这个标志的离地高度。这两个高度差就是房屋的水平差。如果差异在2厘米左右是正常的，超出这个范围，就得注意了!

3.验房有问题如何处理?

请专业的验房师来验房，验房师会根据国家标准规范来对房屋进行检测，验完房屋之后验房师会出具一份房屋的验房报告，并附有现场照片。业主拿着验房报告找开发商协商整改。在这个时候验房发现的问题，开发商是有义务为业主整改的，如果协商不成，可申请法律援助，而验房报告可作为现场证据。