[购房指南]购买二手房的法律风险防范

日常生活中，除了向开发商购买新房外，还有向其他人购买二手房的情况。那么在购买二手房的交易过程中，应当怎么防范法律风险哪？

一、确认房屋产权是否存在瑕疵

首先，核实产权是否清晰，卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可，必要时还可以到房产登记部门查询。只有这样才能防止出现合同诈骗和房产纠纷。

其次，查看房产是否存在权利限制，如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险，比如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用；土地使用权为划拨的，涉及补交土地使用权出让金；房屋租赁期未满的，涉及承租方有权租住至期满以及优先购买权；房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解除抵押的问题；被查封或冻结转让的房屋，则在解除冻结之前不得买卖活动等等，你要先做到充分了解房屋状况之后再履行合同才会让你放心省心。

二、认真阅读合同条款

首先，确认合同主体是否适格，在合同上签字的人是否是房屋产权的完整所有人。在某些二手房交易中，合同签字人并不是房屋产权完整的所有人，还存在其他共有人，因此涉及其他人的权利，还应经过其他共用人的同意。

其次，双方的主要权利义务应当明确，附随义务要注意。支付房款是买方的主要义务，一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。办理过户手续是卖方的主要义务。当然合同的附随义务也是比较重要的，例如，有些人买房就是为了孩子上学，但是往往忽略户口的问题，在房子购入后，由于原房产所有人未能将户口及时迁出，致使新房屋所有人户口不能迁入，出现法律纠纷。

再次，合同违约责任要明确。明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。因此建议在约定合同履行期限时应明确到具体日期，每项违约情形都要有违约责任，且违约责任的承担要有一定的拘束力。

三、其他

除房屋交付外，物业的交割也是很重要的一方面，例如水、电、气、有线电视、网络等，买方应当要求卖方交房时提交上述物业最近的缴费情况，确保上述物业不存在纠纷或者重大未支付款项。