历史总是惊人相似，楼市现周期性下滑迹象

历史总是惊人的相似。10年前的2008年，一场金融危机让中国楼市迅速进入寒冬；10年后的今天，国内外经济面临严峻考验，房地产市场再次迎来下行周期。

11月14日，国家统计局发布的最新数据显示，1~10月，房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积、销售面积和销售额、房企到位资金等多项指标增速全面回落。其中，10月份商品房销售面积、金额环比降幅达15%以上。

与以往不同的是，这次不再有央行的“大水漫灌”。据央行数据，10月新增人民币贷款6970亿元，环比腰斩；社会融资规模增量环比更是骤降近70%，创2016年7月来新低。

二手房交易往往能更早地反映市场冷暖。据国家统计局数据，10月份4个一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，其中，北京、上海和广州二手房价格均环比下降0.2%，深圳则下降了0.6%。

多家机构预测，房地产市场明年可能全面降温。标准普尔认为，明年房价可能下跌高达5%；中金公司预计，明年新建住宅销售可能下滑10%；银河—联昌证券则预计明年房地产市场销量和价格会下降10%。

房地产投资销售多指标全部减速

房地产开发投资数据最能体现房企对楼市的预期。这一增速已持续3个月下滑，信号非常明显。

国家统计局数据显示，今年前10个月，全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速回落0.2个百分点。10月当月，该数据同比增长7.7%，为年内最低。

分区域看，前10个月东部地区房地产开发投资增速回落0.2个百分点；中部地区投资增速回落1.3个百分点；东北地区投资增速回落0.9个百分点；西部地区投资增速提高0.9个百分点。

同样能反映开发商对楼市预期的指标还有拿地数据。

根据国家统计局数据，今年前10个月，房企土地购置面积同比增长15.3%，增速比1~9月份回落0.4个百分点；土地成交价款11695亿元，同比增长20.6%，增速回落2.1个百分点。土地成交价款增速回落幅度远大于面积增速，可以看出地价已出现实质性下降。

楼市下行的一个最直接信号是，房地产销售增速继9月份出现拐点以后，10月份下滑幅度进一步增大。

销售面积指标是一个重要的先行指标。1~10月份，商品房销售面积同比增长2.2%，增速比1~9月份回落0.7个百分点。商品房销售额115914亿元，增长12.5%，增速回落0.8个百分点。

区域分化特征明显，尤其东部和东北地区销售面积出现实质下跌。1~10月份，东部地区商品房销售面积同比下降4.7%，降幅比1~9月份扩大0.4个百分点；销售额同比增长5.4%，增速回落0.6个百分点。东北地区商品房销售面积6409万平方米，下降4.7%，降幅扩大1.2个百分点；销售额4688亿元，增长7.2%，增速回落2.5个百分点。

受全国房地产市场销售增速下滑影响，企业利用外资、销售定金及预收款、个人按揭贷均受到影响，房企资金面更加收紧。

从资金指标看，今年前10个月，房地产开发企业到位资金13.56万亿元，同比增长7.7%，增速比1~9月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款下降5.2%；利用外资下降35.6%，自筹资金增长10.8%，定金及预收款增长16.3%，个人按揭贷款下降0.9%。

整个资金面都处于偏紧的氛围中。根据央行公布的10月金融数据，10月人民币贷款增加6970亿元，创下自去年10月来新低，较9月数值更是几乎折半。

值得注意的是，出于快速回笼资金考虑，大部分房企加快开工节奏，但或出于开发资金匮乏或出于谨慎考虑，10月新开工面积增速明显放缓，且房屋竣工面积持续下降。数据可见，1~10月份，房企房屋施工面积同比增长4.3%，增速比1~9月份提高0.4个百分点；房屋新开工面积同比增长16.3%，增速回落0.1个百分点；房屋竣工面积同比下降12.5%，降幅扩大1.1个百分点。

多机构预测2019年

全国房价跌幅超5%

按照住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌“住房市场运动规律好比舞龙”的说法，“现在龙头（一线城市）已经往下走了，作为龙尾的三四线城市可能还需要一段时间才往下走。比较领先的指标要看一线城市北京、上海的情况，主要是销售，销售是最先行的指标。首先是量上的变化，其次才是价格的变化，销售的变化带动投资的变化。”

数据显示，全国商品房成交均价继9月份后再度回落，由9月的8751元/平方米降至10月份的8535元/平方米，相比今年房价最高点已经回落了4%。

从国家统计局发布的10月份全国70城房价数据看，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，二手住宅价格环比下降，其中，北京、上海和广州二手房价格均环比下降0.2%，深圳下降0.6%。

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅较9月份分别回落0.1和0.5个百分点。

35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%，涨幅比9月份扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比9月份回落0.3个百分点。

从房价环比下跌来看，深圳、三亚、温州和厦门新建住宅房价出现环比下跌，跌幅分别为0.5%、0.1%、0.1%、0.1%。从二手房市场看，厦门、深圳、广州、海口、三亚、北京、天津、石家庄、丹东、温州、泉州等地二手房价环比下跌，其中厦门跌幅达0.9%，比9月份增加了0.6个百分点。

多位市场人士均认为，三四线中小城市房价已经飙升至高位，进一步刺激的空间有限，调控政策易紧难松。

顾云昌认为，从房地产市场销售情况看，2018年是个小年，到年底商品房交易量增长速度可能是零或者是零以下。2019年是个更小的小年，情况不会更好。北京、上海的交易量明显下降，这就是下行的标志。

中金公司分析师梁红指出，中国房地产市场在2015~2018年经历了比以往长一倍的上行周期：一方面是受前期在通胀周期的回暖支撑，另一方面过去几年受棚改政策提振，甚至一定程度上“透支”了三四线城市的地产需求。这次房地产上行周期期间，需求侧政策一再收紧，房地产开发商的融资和现金流持续受监管政策和地方政府的“挤压”——随着周期走弱，通缩压力初显，而需求端的政策保持紧缩态势，房地产市场可能将经历一个历时较久、幅度较深的下行周期。?

“购房者观望情绪浓厚，不少城市房价出现松动，尤其是三四线城市和一二线城市的郊区盘。”中金公司预计，明年将是中国房地产市场的“衰退年”，销售大概率将出现五年来 同比下跌，预计新建住宅销售可能下滑10%。

国际评级机构标准普尔认为，明年房价可能下跌高达5%；部分开发商可能会受到行业滑坡拖累，面临“多年来最不利”的融资形势。银河—联昌证券则预计明年房地产市场销量和价格会下降10%。

中国社科院世经政所研究员张明指出，房价下行可能导致部分高杠杆购房家庭面临违约境地，也可能使商业银行面临资产端信贷质量下滑压力。而房地产投资增速逐步下滑，将与基建投资增速下滑相互叠加，使得经济增速显著下降。

但此轮房地产市场下滑，在多位业内人士看来，仍然是周期性的，长期看房地产业对经济的拉动作用仍不可替代。

经济学家陈淮指出，未来三年左右的时间是全面小康社会的决战决胜期；2020年到2035年是建成基本现代化期；2035年到2050年是中国成为现代化的强国期。在中长期战略（三到五年）发展过程中，房地产业还将是国民经济不可动摇的支柱产业。