惠州楼市需求乏力 价格战蔓延至全市

“最近我们每天至少给客户打500个电话，邀请他们来看房。感觉下半年楼市越来越冷清了，上半年真的是不愁卖。”一位惠城区的房地产销售人员对当下冷清的市场略显无奈。

数据显示，惠州市区新房销量连续3个月环比回落，虽然整体销量维持月均5000套以上的高位，但是业内普遍预计四季度成交量难回高峰。

调控的持续深入在挤压市场上的投资需求。随着观望情绪逐渐浓厚，开发商的销售压力也在加剧。为了提振市场信心，不少开发商加入了价格战的阵营。

垫首付、特价、打折

促销手段花样频出

“金九”成色不足，“银十”也不尽如人意。10月份，部分临深楼盘采取降低首付或折扣优惠等方式吸引客源。进入11月，借助“双11”的热度，开发商又开启了新一轮促销，龙头房企率先加入战局。

位于惠城区的中海水岸城8期备案价1.2万元/平方米，针对老业主以及中海员工提出了备案价上打9.4折优惠。位于惠城区的富力惠林温泉项目更是打出“10万元即可买别墅”的噱头，8.5折巨惠，10年免单泡温泉。据项目销售人员介绍，即将推售的是南区95平方米至125平方米的果岭小墅，交10万元定金就能提前预定。

有房企人士向中国房地产报记者表示：“其实这相当于开发商变相给购房者垫首付，只要在一定期限内还清即可。采取这种促销手段的开发商有很多，且大多涉及比较难卖的别墅类型物业。”

然而，更多开发商选择的是打折以及特价房的模式。位于三和区域的实地常春藤，10月就推出了9800元/平方米的特价房。惠城区的碧桂园珑誉花园则清盘一口价9.2折，均价为9200元/平方米。

11月新开的楼盘更是折扣多多。位于惠南的保华铂郡二期11月9日至10日开盘，推出的优惠为9.9折，114~135平方米3房、4房，共234套，备案均价约11900元/平方米。11月10日开盘的位于大金山湖的中骏雍景湾项目，加推的96~116平方米的新单位，申请了60套“3万元抵13万元”的优惠，但优惠仅用于购买车位。该项目备案价格为1万~1.2万元/平方米。

另一位刚需盘的营销总监对中国房地产报记者直言：“目前打折基本蔓延至整个惠州市场，产品类型从洋房、公寓到别墅。无论是大开发商还是小开发商，在四季度要冲业绩的压力下，肯定会使出浑身解数。预计这样的折扣还将持续，成交均价也会受到影响。”

乐有家研究中心相关负责人对中国房地产报记者表示：“目前惠州楼盘价格与之前相比变化不大，降价的主要集中在一些海景房项目，开发商急于回笼资金，部分项目降价销售。惠州成交量11月开始有所回升，楼市未来走向还是要看政策的表现。”

成交转冷 市场趋于理性

市场对于特价房的接受程度却没有预期中的高，网签表现相比上半年也冷淡了许多。

惠州市房管局的数据显示，9月，惠州市商品房成交面积112.35万平方米，环比下降9.74%，同比下降6.27%；签约套数11980套，环比下降10.17%，同比下降2.29%。

10月，数据继续走低，商品房成交面积106.59万平方米，环比下降5.13%，同比下降3.61%；签约套数11272套，环比下降5.91%，同比上升1.02%。尤其是传统的销售大户——深圳客最爱的惠湾片区，成交量大幅度下降。

以大亚湾为例，9月商品房成交1876套，环比下降30.03%，同比下降5.59%；成交面积为17.37万平方米，环比下降31.4%，同比下降14.68%。10月商品房成交1882套，环比上升0.32%，同比下降10.12%；成交面积为18.33万平方米，环比上升5.53%，同比下降4.91%。

今年上半年大亚湾商品房销售面积达到了269.36万平方米，同比上升52.99%；销售金额为342.19亿元，同比上升55.5%；成交均价12704元/平方米，同比上升51.13%。与上半年相比，这几个月的销售成绩逊色了不少。

上述乐有家研究中心负责人表示：“‘金九银十’没有如期表现的原因，首先是银行利率上浮太高，目前惠州一些银行首套房贷利率上浮30%~50%，无形中增加了购房成本；其次部分楼盘要求一次性付款，导致刚需购房客手上资金不足。在惠州楼市需求略有萎缩的情况下，深圳客的购买比例有所降低。”

在粤港澳大湾区的概念下，靠近深圳的大亚湾市场不仅仅吸引了深圳客，更是吸引了港澳客。随着境外客户不断集聚，区域楼市销售趋热，惠州市房管局在9月11日发布《关于规范境外机构和个人购房管理的通知》，要求境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明，以及境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。

惠州世联行研究中心相关负责人对中国房地产报记者表示：“自中央7月定调坚决遏制房价上涨以来，房价上涨预期也有了显著改变，投资投机热情下降，投资客户占比较大的区县近期该类型客户有较明显的减少。”

推货大增 开发商入市积极

受政策环境以及整体经济走向等诸多因素影响，大部分投资客已经转向观望。受区域外投资客影响较深的惠湾、滨海区域进入下半年以来，网签表现也不尽如人意。

但是，在这样情况下，开发商的推货依然十分积极。惠州市房管局数据显示，9月，惠州市批售109个预售许可证，商品房批售24252套，环比上升46.94，同比上升2.29%；批售面积为248.53万平方米，环比上升57.36%，同比上升8.79%。

在经历了推货小高峰后，10月回归至正常水平，当月批售60个预售许可证，商品房批售12738套，环比下降47.48%，同比上升39.98%，批售面积为121.64万平方米，环比下降51.06%，同比上升34.08%。

市场略显冷清，惠州楼市库存量也有所走高。截至10月底，惠州市一手商品房可售套数为131257套，可售面积为1345.88万平方米，去化周期为9.98个月。

惠州世联行研究中心相关负责人对中国房地产报记者表示：“开发商进入资金回收期以来，推售货量增多，推售力度增大，年底惠博区域供货量预计较前期增加。全市整体供求比为1.2，整体市场供求仍相对平衡。”

与此同时，开发商对于市场的布局依然显得较为热情。多家房企出手竞地，不乏知名开发商，如金融街以17.1亿元拿下惠城区一宗用地，星河控股拿下了巽寮滨海旅游度假区一宗用地。

值得注意的是，惠州正在改变土地供应的比例。今年7月底，惠州出台了一份关于提高土地利用效能的政策，提出“拟在未来3年盘活7.67万亩批而未供和低效用地，并力争在年内完成1万亩新增改造任务，全力提高土地利用效率和效能”。

大亚湾率先响应。近日惠州市大亚湾区国土局发布了该区《2018年度国有建设用地供应计划表》，计划出让国有建设用地面积达到123.17公顷，其中产业和公共用地占据主导，供应面积89.22公顷，商住用地面积则为33.94公顷，分别占比72.4%和27.6%。

惠州市国土局相关负责人指出，“土地供应的类型布局有效体现着推进产业落地提升土地效能的要求。一方面提高产业用地的供应占比，另一方面则是有效盘活存量用地，提升发展品质。未来将不断深化和完善这一用地供应方向和体系，为提升城市能级做好用地保障。”