棚改规模与货币化安置双减少,三四线楼市再迎冲击

1月22日，住建委公布了2018年全国棚户区改造开工626万套，超额完成年度580万套的目标任务，完成投资1.74万亿元。根据此前计划2018-2020年开工1500万套，预计2019年至2020年将新开工874万套，较前几年有所下降。另一方面，在过去的一年里，棚改货币化改革曾多次引发讨论，全年棚改任务完成量依旧超额完成。但随着棚改货币化安置政策收紧，以及全国棚改目标任务的下调，2019年多地也纷纷下调目标任务，因地制宜的制定棚改目标。

2019年各省市普遍下调棚改目标

从2013年中央大力推进棚改以来，棚改一直处在加速阶段，2014年央行抵押补充贷款（PSL）创设，国开行开始用货币工具支持棚改，棚改规模进一步扩大到500万套左右。2015-2017年棚改不断深化，三年共完成棚户区改造1800万套，2018年开始进入攻坚收尾阶段，2018-2020年计划棚改规模完成1500万套，棚改目标有所下调。2013年至今全国计划棚户区开工套数3134万套，实际开工套数达到了3253万套，完成率104%，从2013年至今全国的棚改实际执行套数一直大于或等于实际计划套数。

据诸葛找房整理统计，2018年24个省市基本全部完成规划目标。其中北京、浙江、广东、河南四个省市的完成率在120%以上，北京2018年计划套数2.36万套，实际完成套数3.43万套，完成率145.34%，在24个省市中位居首位。值得一提的是河南省，作为一个传统的人口大省，2018年计划棚改目标50万套，仅次于棚改大省山东，实际完成66.33万套，超额完成16.33万套。从棚改规模来看，山东省2018年棚户区改造实际完成套数85.17万套，2018年棚改规模位居全国第一；河南省全省完成66.33万套，贵州省2018年实际完成39.81万套，位列第二、第三位；而作为经济强省如广东省2018年实际棚改完成仅3.45万套，内陆省份的三四线城市是棚改大规模开工改造的主要区域。

2019年各地陆续公布的棚改目标有升有降，24个省市中同比2018年下降棚改目标的省市有18个，其中贵州、山西、河南三个省市降幅最大，降幅均超70%。其次是山东、新疆两个棚改规模较大的省份，2019年也大幅下调棚改规模，山东省从2018年棚改目标84.33万套大幅下调到25.627万套，减少70%；新疆省也从2018年棚改目标47.1万套下调到14.69万套，减少69%。

由于各地棚改的力度不一，棚改目标也在差异化调整，贵州、山西、河南、山东等前期棚改规模较大，任务超进度完成的省份在2019年纷纷下调棚改目标，而其他省市如广西、辽宁、吉林等由于在2018年开工规模较小，2019年上调棚改目标，仍按计划大力稳步推进。

受棚改规模的下降以及货币化安置减少影响，三四线的楼市将受冲击

2018年7月，住建委明确表示要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。待售面积的持续下降，棚改规模下调，预计部分库存去化较快、房地产市场热度较高的三四线城市会下调货币化安置比例。

从统计局公布的70城价格来看，三线城市由于人口、经济、产业等因素变化较小房价相对稳定，2015年以来三线城市房价开始上涨，2016年、2017年房价上涨速度明显加快，2016年10月以后由于一、二线政策的调控，房价同比涨幅开始下降，三线依旧保持较高的增速，2017年10月三线城市的涨幅开始领先一、二线，且维持在10%以上的高位。受政策调控及棚改货币化改革的影响，2018年9月三线城市住宅价格同比跌破10%以下，此后同比不断下滑，2019年1月三线城市价格同比仅为8.39%。2019年受棚改货币化改革及规模的下调，预计三线价格指数会进一步下跌。

从40个大中城市商品房销售额累计同比来看，2015-2016年两年时间各等级城市均处于上涨态势，2017年随着调控的不断深化，市场形势发生较大变化，一、二线城市处于下跌态势，三四线城市仅小幅上涨。进入2018年，一线城市调控并未放松市场较之前更加稳定，由于一线城市出台调控政策的时间最早，随着政策边际效应出现下降，需求也有所释放，年末一线城市成交面积同比上涨明显。二线城市告别了此前一房难求的过热市场，逐步趋于稳定。众多三四线城市纷纷出台调控政策，并伴随着棚改货币化安置的收紧，市场降温明显。

棚户作为一项改善和保障民生的工程，目的是促进社会公平，使全体人民共享改革发展成果。目前棚改作为去库存的任务已经基本完成。随着房地产市场长效机制的建立，相关房地产制度的不断完善，棚改将稳步推进，各地根据实际情况因地制宜推进棚改。对于部分库存较低，房价上涨较快的区域，相应减少货币化安置比例，同时对于库存较高地区继续进行去化。未来，棚改的安置方式将会更多偏向实物安置。棚改资金也更倾向于政府发行棚改专项债券的方式，棚改资金使用更加合理。三四线房地产市场将进一步回归理性，房地产市场更加平稳健康发展。