[购房指南]验房师验出50处问题 开发商称都是“小毛病”

越来越多的市民选择请专业验房师验房

　　花了120万元买的新房就要交房了，武汉市民陈先生特意请来验房师帮忙检验，结果让他吃惊：验房报告单共列出50多处问题！向开发商反映，但2个多月过去，却一直没有整改到位。

　　开发商称，房屋经过武汉市建委、规划局等多个部门验收合格，符合国家安全规范和质量标准。陈先生反映的都是“小毛病”，他是在吹毛求疵。

　　陈先生和其他多名有类似经历的业主拒绝收房。一件本来应该是皆大欢喜的事，演变成了拉锯战，至今仍在进行之中。

　　关于新房质量问题的纠纷，在我们身边并不鲜见，工商、房管等部门和本报热线经常接到相关投诉。新房在什么状况下该收、什么情况下应该坚决拒收？连日来，本报记者进行了采访。

　　验房报告单 指出问题一大堆

　　近日，一则帖子在网站激起千层浪，引来大量网友跟帖讨论。帖主宋小姐称：去年底，她花了88万元在武昌徐东大街附近某楼盘购买了一套94平方米的新房。今年8月接到收房通知后，她请了专业验房机构验房，发现客厅有一条长达3米的裂缝，沿着裂缝浇水，楼下天花板上很快出现水印，证实该裂缝为贯穿性裂缝。此外，房中墙面、地面、窗框等处共发现二三十处空鼓。她认为，这套房子存在明显的质量问题，拒绝接收。

　　市民陈先生也有类似经历，他花费120万元购买了光谷一套联排别墅。验房机构出具的验房报告单足有6页，验出问题53处，包括26处空鼓、窗户玻璃太薄、烟道可能反串等。“一套一百多万的房子，还没入住就要大修大补，就像一件新衣服，还没穿就破了一道道口子，心里肯定不好受。”陈先生说，他因为不放心才花钱请了验房师，哪知验房报告一出来，不放心变成了灰心和失望。

　　如今，武汉每一个即将交付的新楼盘，几乎都会建立一个以上的业主群，供业主们沟通交流。这些业主不少是70后、80后，他们都特别相信“专业的力量”。记者在多个群里看到，每个群都有业主晒出验房报告，供其他业主参考，“不验不知道，一验吓一跳”的说法比比皆是，有不少业主甚至表示“不愿收房”。

　　记者走访多个楼盘发现，离通知收房的时间已经过去一个月，上千户新房却只有数十户收房。一楼盘工作人员无奈地说：“很多人在观望，拖着不收。”

　　一群聚集在新建小区的装修公司、橱柜商、音响公司业务员，更是一看到来收房的业主就贴身跟上，以提供免费验房服务争揽业务，“窗户没压条、墙壁有裂纹、空调管线外露……”让收房者们更加迟疑。

　　约定条款外 三种情形可拒收

　　“多次向开发商反映房子的质量问题，对方却回答说这些都是小毛病，是我们太挑剔。”多名收房者说。

　　记者跟随收房者来到武昌徐东大街某楼盘。开发商代表称，房屋经过武汉市建委、规划局等多个部门验收合格，符合国家安全规范和质量标准，准业主们提出的问题真的都是小毛病，但他们受验房师“蛊惑”，以为问题很严重。比如地面、墙面空鼓，在装修时都能轻易处理好。

　　多名专业人士介绍，武汉建委出具的竣工验收备案证明书，是从程序和流程上证明整栋楼的合法性，表明该楼栋施工程序合法，主体质量没有问题，但并不表明该楼栋的每一套房子质量100%合格，准业主请专业验房师验房确实有必要。

　　那么，法律上对新房交付有哪些规定？湖北普明律师事务所律师童高波介绍，除有特别约定外，业主可以拒绝收房的情形一般有三种：没有完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；没有达到合同约定的“三通”（通水、通电、通气）条件；房屋存在地基基础工程，或主体结构工程质量问题。

　　童高波称，按照以上法律规定，一般房屋的防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线安装工程，供水、供热、供冷系统工程等，都不属于地基基础工程或主体结构工程。所以，除非购房合同中有“房屋漏水、裂缝可拒绝收房”等特别约定的条款，否则购房人不能仅仅以这类工程质量问题拒绝收房。

　　那么，如果房屋有渗水、裂缝等问题怎么办？童高波建议，业主可在收房后，向开发商主张保修责任；如果开发商拒绝或拖延，业主可自行修复，再向开发商主张赔偿经济损失。

　　记者了解到，目前，武汉已有多家开发商主动花钱请验房机构“找茬”，根据验房报告整修，再请验房机构复查，直到问题基本解决后再交房。这样，交房的时候就会减少很多纠纷，后期维护也更加方便。

　　问题分级别处理方法各不同

　　那么，业主在收房过程中应该注意些什么？

　　武汉验房网资深验房师宋金强介绍，业主收房时，首先要查看有无该房屋所在楼栋的《竣工验收备案证》，以购房合同第九条约定的相关专项验收合格文件，查收《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等。

　　对验房中发现的各种问题，业主应该客观看待，采取不同的处理原则：

　　对在装修过程中可以顺便解决的问题，如墙面不平整、阴阳角不顺直等，大可不必在意；

　　对影响装修或者会引起装修成本增加的问题，如墙面较严重的不垂直、墙面开裂、大面积空鼓（大于400平方厘米）、比较严重的地面不平等，业主可要求开发商维修，或补偿因此增加的装修费用；

　　对影响使用且装修公司一般不会为业主维修的问题，如进户门、阳台门、栏杆、外窗等质量问题，业主可要求相关责任单位维修；

　　对于严重影响房屋使用的问题，如外墙、外窗、卫生间渗水等，业主应加以重视，要求开发商维修，等到问题整改到位后再开始装修；

　　至于房屋存在的严重质量问题，如结构构件承重墙、梁、楼板开裂等，可委托土木工程质量检测中心或其他有鉴定资质的单位做进一步鉴定，并要求开发商出具补强加固方案，甚至可以要求退房；

　　购买带装修房的业主，对于影响使用、严重影响美观的问题，如门窗、水电、家具、家电等，可要求维修；对于影响美观的瑕疵问题，可作为附带要求维修的内容。

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　　验房六招

　　验收新房过程中，应该注意些什么？武汉验房网为业主支了六招：

　　1、验墙壁。收房前，可选择下过大雨后的第二天前往仔细查看，如果墙壁有漏水、渗水问题，几乎无可遁形。尤其是顶楼，一定要查看墙壁防水情况。

　　另外，要仔细查看墙壁是否有裂纹。如果房梁或阳台与建筑主体连接处有结构性裂缝，则存在危险；如果裂纹不在主承重部位，或者由材料或工艺引起，经过修补即可解决，则问题不大。

　　2、验水电。主要查看电线是否符合国标质量、电线的截面面积是否符合要求。

　　3、验防水。主要指厕卫防水。用水泥沙浆做一个槛，堵住厕卫门口，再用胶袋严实罩住地面排水口，在厕卫放约2厘米深的水，24后查看楼下厕卫的天花板，看楼板、管道与地板接触处是否有渗漏现象。

　　4、验管道。将一盆水倒入排水口，看是否顺利流走。因为在施工过程中，可能有水泥、渣土等物进入排水管，堵塞弯头处，造成排水困难。

　　5、验面积。规范的开发商，在交房前往往会向购房人提供政府部门的验收备案表和面积实测文件。根据《商品房销售管理办法规定》，如果房屋面积误差比在正负0.06%之间，则属正常；误差比在0.06%至3%之间，则根据实际面积结算房价款；误差比超过3%，买房人有权退房。

　　6、验材质。查看户门功能、品牌、材质，注意窗玻璃材质、厚度是否符合承诺，有没有双玻改单玻、有无残缺等。